Taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması, uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu bakımdan, tarla, arazi veya konut gibi bir taşınmazları bedelini ödeyerek satın alan kişilere yıllar geçtikten sonra tapu iptal ve tescil davaları açılmaktadır. Bu davalarda temel olarak tapu sicilindeki tescilin kurucu unsurlarının eksik veya geçersiz olduğu ve dolayısıyla tescilin yolsuz olduğu iddia edilmektedir. Böylece tescilin gerçek durumu yansıtmadığı ve buna dayanılarak hak kazanılamayacağı ileri sürülmektedir. Aşağıda, taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda iyi niyetin korunup korunmayacağı Yargıtay kararları bağlamında ayrıntılı bir şekilde incelenecektir.
TAŞINMAZI İYİ NİYETLE SATIN ALAN KORUNUR MU?
Taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda iyi niyetli kişi kural olarak korunur. Bu hususun düzenlendiği Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 1023’te, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı ifade edilmiştir. Tescilin olumlu hükmü olarak adlandırılan bu durumda iyi niyetli kişinin sicil kaydına olan güveni korunur. Dolayısıyla taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda tescilin gerçek durumu yansıtmadığı iddia edilse de taşınmazı satın alan kişi iyi niyetli ise tescil bu kişi bakımından hüküm ifade eder.
“Hal böyle olunca, yasa koyucunun yukarıda açıklanan düzenlemelerdeki amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli görüneni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu göz önünde tutulduğunda, tapu kütüğündeki tescile güvenerek mülkiyet edinen son kayıt maliki H.’nin, çekişmeli taşınmazları edinmesinde kendisinden önceki malik olan davalı A. ile el ve işbirliği içerisinde bulunduğu ve “iyiniyetli olma” koşulunu sağlamadığı anlaşılmış olup, Türk Medeni Kanunu 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı kuşkusuzdur.” (Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2013/1249, K. 2013/1824, T. 07.03.2013).
TAŞINMAZI İYİ NİYETLE SATIN ALANA KARŞI DAVADA İSPAT?
Yolsuz tescile dayalı olarak ayni hakkı iktisap eden üçüncü kişi, tescilin yolsuz olduğunu bilmemeli ve bilecek durumda olmamalıdır. İyi niyetin ispatı TMK md. 3’te belirlenen esaslara tabidir. Burada, kanunun iyi niyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olanın iyi niyetin varlığı olduğu, ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimsenin iyi niyet iddiasında bulunamayacağı kabul edilmiştir. Dolayısıyla, taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda, iyi niyet iddiasında bulunan kişinin bunu ispatlaması gerekmez, davacının ise bu kişinin kötü niyetli olduğunu ispatlaması gerekir.
“Davalılar aynı köy, aynı hanede nüfusa kayıtlı kişilerdir. Yakın ilişkilerinin olduğu, davalı Ahmet’ in davacı ile diğer davalı Hanefi’nin düğününde misafir olan sayılı kişiler arasında bulunduğu, dosya kapsamı ile sabittir. Davalı Ahmet’in davacı ile davalı arasındaki ilişkileri bilmemesi ve davalı Hanefi’nin kendisine 14.04.2003 tarihli satış işlemini yaparken kötü niyetli bulunduğunun kabul edilmemesi hayatın olağan akışına ters düşer. Dolayısıyla, davalı Ahmet’ in Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi ile sözü edilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı karşısında ayrıca ve özellikle kötü niyetinin ispatı davacıdan istenemez.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2008/14035, K. 2009/1604, T. 10.02.2009).
TAŞINMAZIN KÖTÜ NİYETLE SATIN ALINDIĞI NASIL İSPAT EDİLEBİLİR?
Taşınmazı satın alan kişinin TMK md. 1023 gereğince tescilin olumlu hükmüne dayanmaması için kötü niyetli olduğunun ispat edilmesi gerekir. Kötü niyetin ispatından birden fazla unsurdan yararlanılabilir. El değiştirmenin çabuk olması, taşınmazın değerinin çok altında bir bedelle satılması, satan ile satın alan arasındaki ilişkinin yakınlığı buna örnek verilebilir. Yakın ilişki ise satan ile satın alan arasındaki akrabalık, komşuluk veya iş arkadaşlığı şeklinde görülebilir. Dolayısıyla taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda davacının söz konusu hususları ortaya koyması gerekir.
“Olayda, taşınmazın el değiştirmesindeki çabukluk değerinin çok altında bir bedelle satılması, Haydar hakkındaki Altındağ Ağır Ceza Mahkemesinin 23.11.1970 günlü mahkûmiyet ilâmı, Haydar’la davalı arasındaki yakın iş ilişkisi olayların özellikleri de gözönünde bulundurularak hep birlikte değerlendirildiğinde davalının taşınmazı iyiniyetle iktisabetmiş bulunduğunu kabul etmek mümkün değildir. O halde davalı Medenî Kanunun yukarıda sözü edilen hükmünden yararlanamaz” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1972/1-1644, K. 1973/1225, T. 26.12.1973).
“Somut olaya gelince, dava dışı T.’nin davacı R.’nin torunu olduğu, anılan temliklerin T.’nin aracılığı ile gerçekleştirildiği, K.’nın T.’nin kayınpederi olduğu, son kayıt maliki G.’nin ise T. ile aynı yerde görev yaptıkları dosya kapsamı ile sabittir. Öte yandan, bedeller arasında aşırı fark olduğu yapılan uygulama sonucu düzenlenen bilirkişi raporu kapsamı ile bellidir. O halde, değinilen bu olgular yukarda belirtilen ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde son kayıt maliki G.’nin taşınmazı ediniminde iyiniyetli olduğu kabul edilemez.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2007/1466, K. 2007/3052, T. 22.03.2007).
TAŞINMAZI SATAN KÖTÜ NİYETLİYSE NE OLUR?
Taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda yalnızca taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı değerlendirilir. Bunun dışında taşınmazı satan kişinin kötü niyetli olması ise satın alan kişinin TMK md. 1023 gereğince korunması bakımından bir etki doğurmaz.
TAŞINMAZI SATIN ALAN ŞİRKET İYİ NİYET İDDİASINDA BULUNABİLİR Mİ?
Taşınmaz bir gerçek kişi tarafından satın alınabileceği gibi bir tüzel kişi olan şirket tarafından da satın alınabilir. Bu bakımdan sicile güven ilkesinden tüzel kişiler de yararlanabilir. Bunun için tüzel kişiyi temsile yetkili olan organı oluşturan tüm üyelerin iyi niyetli olmaları gerekir. Bunlardan birinin bile kötü niyetli olması tüzel kişinin iyi niyetli olarak değerlendirilmesini engelleyecektir. Dolayısıyla taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda tüzel kişi de sicile güven ilkesine dayanabilecektir.
TAŞINMAZI SATIN ALAN ADİ ORTAKLIK İYİ NİYET İDDİASINDA BULUNABİLİR Mİ?
Adi ortaklık ortakları bakımından elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Bu sebeple taşınmaz üzerinde her bir ortağın payı değil taşınmazın tamamına yaygın bir hakkı bulunur. Adi ortaklıkta elbirliği mülkiyeti söz konusu olduğu için iyi niyetten söz edilebilmesi için tüm ortakların iyi niyetli olması gerekir. Ortaklardan birinin kötü niyetli olması ise diğer ortakları da kötü niyetli yapar. Dolayısıyla taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda adi ortaklığın sicile güven ilkesine dayanabilmesi için tüm ortaklarının iyi niyetli olması gerekir.
TAŞINMAZI SATIN ALANIN GÖSTERMESİ GEREKEN ÖZEN ÖLÇÜTÜ NEDİR?
Taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda iyi niyetli olduğunu iddia eden kişinin gerekli özeni gösterip göstermediği hususunda hayatın olağan akışı içerisinde normal bir insanın davranış biçimi esas alınır. Bu kişi deneyimsizliğini veya akıl zayıflığını ileri sürerek iyi niyet iddiasında bulunamaz. Tedbirli bir insan tarafından şüpheli sayılan bir durumu incelemek bakımından ihmalkâr davranan bir kişi iyi niyetli olarak değerlendirilemez. Böylece üçüncü kişi, tapudaki kayda karşı hak iddia eden birinin bulunduğunu bilmesine rağmen taşınmazı satın almışsa tapu kaydına dayanarak iyi niyetli olduğu iddiasına dayanamaz. Taşınmazı satın alanın tüzel kişi olması durumundaysa tüzel kişinin ise basiretli iş adamı gibi hareket etmesi gerekir.
“Türk Ticaret Kanununun 18. maddesi uyarınca tacir sayılan davalı şirket aynı kanunun 20. maddesinin 2. fıkrası hükmü uyarınca ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi lazımdır. Davalı Şirketin tapuda satın ve devralırken yerin davalı olup olmadığının basiretli bir iş adamı gibi hareket edip araştırması gerekirken bu konuda herhangi bir inceleme yapmadığı, satış ve devir işlemini adına yapan tanık E. U. tarafından da ifade edilmiştir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2004/8-504, K. 2004/478, T. 06.10.2004).
TAŞINMAZI SATIN ALAN KİŞİNİN İYİ NİYETLİ OLMASI İÇİN SİCİL KAYITLARININ GERÇEK OLUP OLMADIĞINI ARAŞTIRMASI GEREKİR Mİ?
Tapu sicili devletin sorumluluğunda olan aleni bir sicildir. Kişilerden bu kayıtların gerçeği yansıtıp yansıtmadığını araştırmaları beklenemez. Taşınmazı satın alan kişinin iyi niyetli olduğunun kabulü için tescil sebebinin bulunup bulunmadığını, sebebin geçerli olup olmadığını veya kadastronun doğru bir şekilde yapılıp yapılmadığını araştırması gerekmez. Dolayısıyla taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda söz konusu zorunluluğun bulunmadığı dikkatle ortaya konulmalıdır.
TAŞINMAZI SATIN ALAN KİŞİNİN İYİ NİYETLİ OLMASI İÇİN DİĞER DEFTER VE BELGELERİ İNCELEMESİ GEREKİR Mİ?
Yolsuz tescil tapu sicilindeki diğer defter ve belgelerden kolay bir şekilde anlaşılsa da üçüncü kişiden bunları incelemesi ve çelişkiyi tespit etmesi beklenemez. Ancak üçüncü kişi sicildeki kaydın belgelere uygun olmadığını öğrenmişse veya şüphelenmesini gerektiren bir durum oluşmuşsa tescilin olumlu hükmünden yararlanamaz. Örneğin devralanın şüphelenmesini gerektiren bir durum varken belgeleri incelemekten kaçınması iyi niyetle hak kazanımı engeller. Dolayısıyla kural olarak üçüncü kişinin diğer defter ve belgelere bakmış olsaydı yolsuzluğu tespit edebileceği ve bu sebeple kötü niyetli olduğu kabul edilemez.
TAŞINMAZI SATIN ALAN KİŞİ BAKIMINDAN İYİ NİYET NE ZAMAN BULUNMALIDIR?
Taşınmazı satın alan kişi bakımından iyi niyet, tescil esnasında bulunmalıdır. Tescilden kasıt, tescil talebinin yevmiye defterine kaydıdır. Tescil esnasında iyi niyetli olan üçüncü kişinin sonradan tescilin yolsuz olduğunu öğrenmesi ise söz konusu kazanımı etkilemez. Dolayısıyla, taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda iyi niyetin tescil esnasında bulunup bulunmadığına bakılmalıdır.
TAŞINMAZI İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİDEN SATIN ALAN KİŞİ KÖTÜ NİYETLİYSE NE OLUR?
TMK md. 1023 gereğince iyi niyetle mülkiyet hakkı kazanan kişi daha sonra burayı başka bir kişiye satarsa artık bu kişi bakımından iyi niyet araştırması yapılamaz. Zira üçüncü kişi, sicile güven ilkesi bağlamında ayni hakkı iyi niyetli bir şekilde kazanmışsa taşınmazı bu kişiden daha sonra satın alan kişinin iyi niyetli olup olmadığı önemi taşımaz. Dolayısıyla iyi niyetli üçüncü kişiden sonra taşınmazı devralan kişiler bakımından iyi niyetli olunması zorunluluğu bulunmamaktadır.
TAŞINMAZI KÖTÜ NİYETLi OLARAK SATIN ALIP İYİ NİYETLİ KİŞİYE SATAN KİŞİ BURAYI SONRADAN TEKRAR SATIN ALIRSA NE OLUR?
Taşınmazı tapu kaydının yolsuz olduğunu bilerek satın alan kişi, iyi niyetli diğer bir kişiye sattıktan sonra tekrar satın almak isteyebilir. Bu durumda kötü niyetli kişi sicile güven ilkesine dayanamaz.
TAŞINMAZ VEKALETLE SATIN ALINMIŞSA TEMSİLCİNİN İYİ NİYETLİ OLMASI GEREKİR Mİ?
Taşınmaz vekalet verilmesi suretiyle temsilen satın alınmışsa temsilci kaydın yolsuz olduğunu bilmemeli veya bilmesi gerekmemelidir. Bu durum temsil olunanın iyi niyetle hak kazanmasına engel olacaktır. Dolayısıyla taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda taşınmazın vekaleten satın alındığı ve vekilin kötü niyetli olduğu ortaya konulursa satın alan kişi sicile güven ilkesine dayanamaz.
MİRASÇILAR TESCİLİN OLUMLU HÜKMÜNDEN YARARLANABİLİRLER Mİ?
Tescilin olumlu hükmü yalnızca iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından uygulanır, tescil adına yolsuz olarak yapılan kişi ve onun külli halefleri bundan yararlanamazlar. Örneğin, tescil adına yolsuz olarak yapılan kişi ölmüşse mirasçıları tescilin yolsuz olduğunu bilmeseler de tescilin olumlu hükmüne dayanamazlar. Dolayısıyla tescilin yolsuzluğu adına yolsuz tescil yapılan kişi ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.
TAŞINMAZI SATIN ALAN İYİ NİYETLİYSE ÖNCEKİ HAK SAHİBİ NE YAPABİLİR?
TMK md. 1023’e dayalı olarak iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanması, önceki hak sahibi bakımından hakkın kaybolmasına sebebiyet verecektir. Bu durumda önceki hak sahibi, üçüncü kişiye yapılan satıştan ivaz elde eden kişilere karşı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanabilir. Bunun yanında TMK md. 1007/1’de, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet’in sorumlu olduğu düzenlendiği de değerlendirildiğinde zararını Devlete tazmin ettirebilir. Burada kusursuz sorumluluk geçerli olduğu için devletin kusurunun bulunduğunun ispatına gerek bulunmamaktadır.
ÖZEL MÜLKİYETE ELVERİŞLİ OLMAYAN TAŞINMAZLAR İYİ NİYETLE KAZANILABİLİR Mİ?
Tapu sicilinde taşınmaz özel mülkiyete elverişli görünse de kamu malı ise tapu siciline güven ilkesine dayanılamaz. Nitekim orman vasfındaki bir taşınmaz sicile özel mülk olarak kaydedilmişse sicil yolsuz ve geçersizdir. Dolayısıyla taşınmazı iyi niyetle satın alana karşı dava açılması durumunda taşınmaz özel mülkiyete elverişli görünmekle birlikte kamu malı ise TMK md. 1023 bağlamında iyi niyetli edinme kuralına dayanılamayacaktır.
“Bundan ayrı, kamu malı niteliğinde bulunan genel harman yerinin niteliğinin değiştirilip arsaya dönüştürülmesi ve Belediyece bu nitelik değişikliği yapıldıktan sonra ihaleye çıkartılıp üçüncü kişilere satılması ve üçüncü kişiler tarafından satın alınması olayında TMK’nun 1023 ve 1024. maddeleri gereğince satın alan kişinin iyi ya da kötü niyetli olup olmadığının araştırılmasına gerek yoktur. Çünkü kamu malları ile ilgili olaylarda iyi veya kötü niyet aranmaz. Dolayısıyla uyulan bozma ilamı, kamu düzeni ilkesi uyarınca kamu malları bakımından usulü kazanılmış hak oluşturmaz. Kaldı ki davalı aynı yerde oturanlardan olup, bu yerin genel harman yeri olduğunu bildiği konusunda da duraksama söz konusu olamaz.” (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/10441, K. 2014/11250, T. 02.06.2014).
TAŞINMAZI SATIN ALAN KİŞİ BAKIMINDAN KÖTÜ NİYET İDDİASI NE ZAMANA KADAR İLERİ SÜRÜLEBİLİR?
TMK md. 1023 gereğince mülkiyet hakkının kazanılması, def’i değil itirazdır. Buna ilişkin olarak açılacak tapu iptal ve tescil davasında dava açma iradesi kazanımın kötü niyetli olduğu iddiasını da barındırır. Bu sebeple taşınmazı satın alan kişinin kötü niyetli olduğu, yargılama sona erene kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına takılmadan ileri sürülebilir.
TAŞINMAZI SATIN ALAN KİŞİ BAKIMINDAN KÖTÜ NİYET İDDİASI MAHKEMEDE NASIL ARAŞTIRILIR?
Kötü niyet iddiası, itiraz niteliğinde olduğu için hâkim kazanımın kötü niyetli olup olmadığı hususunda delil bulunup bulunmadığını re’sen davacıya sormalıdır. Hâkimin, iyi niyet şartının gerçekleşmediğini dosyadan anlaması durumunda bu hususu re’sen dikkate alması gerekmektedir.
“Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/1-614, K. 2011/714, T. 30.11.2011).