TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ

Tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti konusu özellikle idare tarafından açılan kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davalarında alınan bilirkişi raporlarında hakkaniyetli tutarların belirlenmesi açısından önemlidir. Nitekim bilirkişi incelemelerinde, tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti açısından farklı kriterlerin esas alındığı ve hatalı hesaplamalar yapıldığı görülmektedir. Bu durum ise kamulaştırılan taşınmazın malikleri açısından mağduriyetlere sebep olmaktadır. Bu kapsamda aşağıda tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti konusu ayrıntılı bir şekilde incelenecektir. Tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti açısından alanında uzman kamulaştırma avukatlarından destek alınması oluşabilecek hak kayıplarını önleyecektir.

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN DOĞRU TESPİTİNİN ÖNEMİ?

Kamulaştırılan tarım arazilerinin gerçek değerinin tespiti ve bu bedelin makul sürede ödenmesi oldukça önemlidir. Gerçek değerin makul sürede ödenmesi Anayasa’da da düzenlenen mülkiyet hakkının korunmasını sağlayacaktır. Nitekim Anayasa’nın kamulaştırma başlıklı 46. maddesinde, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya yetkili olduğu belirtilmiştir. Buradan, mülkiyet hakkının korunmasının, taşınmazın gerçek değerin ödenmesine bağlı olduğu görülmektedir.

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ KANUNİ DÜZENLEME

Tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti hususunda kriterler 2492 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 11’de düzenlenmiştir. İlgili düzenlemede, bilirkişi kurulunun, kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz malın cins ve nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini ve her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit edeceği belirtilmiştir.

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL TESPİT EDİLİR?

Tarım ürünlerinin yetiştirilmesi için kullanılan ve yapılaşma amacıyla kullanılmayan taşınmazlar tarım arazisi olarak adlandırılır. Tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti açısından Kamulaştırma Kanunu md. 11/1-f’ye göre tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak net gelirin hesaplanması gerekmektedir. Ancak taşınmazın getireceği yıllık net gelir taşınmazın kamulaştırma bedeli değildir. Bulunan net gelirin kapitalizasyon faizi ile hesaplanması gerekir. Daha somut bir anlatımla arazinin değeri, taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirinden, münavebe ürünlerin üretim masraflarının çıkarılması ile bulunan net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile bulunur.

KAMULAŞTIRMADA TARIM ARAZİSİNİN NET GELİRİ NASIL TESPİT EDİLİR?

Tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti, kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre yapılır. Net gelir ise çevrede ekilmesi mutad ürünlerin münavebesi uygulanarak ürünün hasat zamanı ortalama toptan fiyatından üretim maliyeti düşülerek bulunur. Tarım arazisinin dekar başına ortalama verimi, üretim maliyeti ve ortalama toptan satış fiyatına ilişkin resmi veriler ise yöredeki İl ve İlçe Tarım Müdürlükleri’nden istenir.

“…1-Hükme esas alının bilirkişi raporunda taşınmazda sebze tarımı yapıldığı belirtilmiş ise de, hangi sebzelerin münavebede esas alındığı açıklanmadan tarla sebzeciliği adı altında değer biçilmesi usul ve yasaya uygun değildir.

Bu nedenle, münavebe ürünü olarak değer biçmede esas alınan sebzelerin ayrıntılı ve açıkça neler olduğu belirtilip, her birinin net gelirine göre hesaplama yapılması ve dekar başına verim miktarlarının İlçe Tarım Müdürlüğünden, değerlendirme tarihi olan 2013 yılı dekar başına üretim masrafları ile hasat dönemindeki ortalama toptan kg. satış fiyatlarının da ilgili resmi kuruluşlardan sorulup rapor denetlendikten sonra, sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği düşünülmeden, bu yönteme uyulmadan hesaplama yapan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,….

Doğru olmadığı gibi;…” (Yargıtay 5. HD. 2015/7372 E., 2015/18363 K., 22.10.2015 T.).

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE MÜNAVEBE

Nöbetleşme anlamına gelen münavebe, bir tarım arazisinde aynı ürünlerin art arda yetiştirilmesinden ziyade farklı tarım ürünlerinin belirli aralıklarla yetiştirilmesi anlamına gelir. Münavebe yöntemi, topraktan alınan verimin artması için kullanılır. Bu bakımdan kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davasında münavebe açısından ilgili yörede yetiştirilen ürünler belirlenmekte ve sadece bir ürün değil birden fazla ürün bağlamında değerlendirme yapılmaktadır. Bununla birlikte dava konusu taşınmazda belirlenen ürünler dışında başka ürünlerin ekilip biçildiğinin iddia edilmesi durumunda ise bunun ispatı açısından toptancı halinde yapılan satışlara ilişkin belgeler sunulmalıdır.

“…Arazi niteliğindeki … Mahallesi 2092 parsel (ifraz ile 2114 ve 2115 parsel) sayılı taşınmaza gelir metodu esas alınarak değer biçilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

1-Davacı idarece düzenlenen kıymet takdir raporunda aynı değerlendirme yılı itibariyle münavebeye alınan ürünler gösterilmeden net gelir 595,37-TL olarak tespit edildiği halde; hükme esas alınan bilirkişi raporunda buğday, patates ve çerezlik kabak münavebeye alınmak suretiyle yıllık net gelirin 254,06-TL olarak hesaplanması sonucu aynı yıl içerisinde birbirinden çok farklı net gelir belirleyen ve gerekçesini de açıklamayan rapor inandırıcı değildir.

Bu durumda dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde kuru şartlarda mutad olarak ekilen münavebe ürünleri tespit edilerek, dava tarihi olan 2015 yılında dekara verim miktarı, üretim masrafları ve hasat zamanı ortalama toptan kg. satış fiyatı İl Tarım ve Orman Müdürlüğünden sorulup bilirkişi raporu denetlenerek ve taşınmazın kuru tarım arazisi niteliği, konumu, yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranı % 5 ve objektif değer artışı %100 uygulanmak suretiyle m2 birim bedelinin tespit edilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru olmadığı gibi;…” (Yargıtay 5. HD. 2017/18664 E., 2018/24709 K., 12.12.2018 T.).

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ KAPİTALİZASYON FAİZİ

Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir. Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Diğer bir ifadeyle bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptandıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, kapitalizasyon faiz oranını ifade eder. Arazinin getirisi aynı kalmak şartıyla kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazi niteliğindeki taşınmazın değeri yükselir.

TARIM ARAZİSİNDE KAPİTALİZASYON FAİZİNİ NE ETKİLER?

Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı, bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, başka bir anlatımla sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu gibi nitelikler dikkate alınarak belirlenir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalır.

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE TAŞINMAZIN KURU VEYA SULU OLMASI

Tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti açısından taşınmazın kuru veya sulu tarım arazisi olması oldukça önemlidir. Zira tarım arazisinin kuru, sulu veya sulanabilir niteliği özellikle kapitalizasyon faiz oranı etkilemektedir.

“…2)Dava konusu taşınmazın kuru tarım arazisi niteliğine göre bulunduğu yörede yaygın olarak uygulanan münavebe sistemi İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünden sorulup, değerlendirme (dava) tarihi itibariyle resmi veriler de dikkate alınarak tespit edilecek münavebe sistemine göre taşınmazın değerinin belirlenmesi gerekirken, sadece buğday ve arpa ürünü nazara alınarak hesaplama yapan bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda yazılı şekilde hüküm kurulması,…

Doğru olmadığı gibi;…” (Yargıtay 5. HD. 2019/4963 E., 2020/10984 K., 08.12.2020 T.).

KURU TARIM ARAZİSİNE UYGULANACAK KAPİTALİZASYON FAİZ ORANI

Yargıtay, kuru tarım arazisinin niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının % 5 oranında uygulanması gerektiğini benimsemiştir. Dolayısıyla taşınmazın kuru tarım arazisi olması ve % 5 oranında kapitalizasyon faizi uygulanması tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti açısından önemlidir.

“…2)Dava konusu taşınmazların kuru tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında, değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının % 5 uygulanması gerekirken, bu oranın % 5,5 olarak kabulü ile az bedel tespiti,

3)Münavebeye esas alınan ürünlerin üretim masraflarının brüt gelirlerine göre yüksek oranda alınması (buğday ürününde üretim masrafının brüt gelirden fazla kabulü) ekonomik tarım yapılmasında tereddüt yaratacağından, İl ve İlçe Tarım Müdürlüklerinden birbiriyle çelişen verilerde eklenerek münavebe ürünlerinin üretim masrafları yönünden sorularak sonucuna göre ek rapor alınarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması,

Doğru olmadığı gibi;…” (Yargıtay 5. HD. 2018/7819 E., 2019/11646 K., 18.06.2019 T.).

SULU TARIM ARAZİSİNE UYGULANACAK KAPİTALİZASYON FAİZ ORANI

Yargıtay, sulu tarım arazisinin niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının % 4 oranında uygulanması gerektiğini benimsemiştir. Dolayısıyla taşınmazın sulu tarım arazisi olması ve % 4 oranında kapitalizasyon faizi uygulanması tarım arazisi kamulaştırma bedelinin tespiti açısından önemlidir.

“… 1)Dava konusu taşınmazların sulu tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının %4 uygulanması gerekirken, bu oranın %5 olarak kabulü ile az bedel tespiti, ….

Doğru olmadığı gibi;…” (Yargıtay 5. HD. 2017/32162 E., 2018/17414 K., 15.10.2018 T.).

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE AYNI YILDA İKİ ÜRÜN ALINMASI

İklim koşullarının elverdiği bazı yörelerde bir ürün hasat edildikten sonra toprak yeniden hazırlanıp akabinde ikinci bir ürün ekilebilmektedir. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, kamulaştırma bedelinin tespitinde bir yılda iki ürün alınabilen yörelerde dahi bu ürünlerin hazırlık ve yetişmeleri için bir yılı aşan sürenin gerektiği değerlendirilmektedir. Bu bakımdan Yargıtay, 12 aylık sürede ürünlerin ekilip hasat edilmesinin mümkün olmadığını değerlendirerek iki yılda üç ürün veya üç yılda dört ürün gibi belirlemeleri kabul etmektedir.

“1-Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, kamulaştırma bedelinin tespitinde bir yılda çift ürün alınabilen yörelerde dahi bu ürünlerin hazırlık ve yetişme süreleri dikkate alındığında bir yılı aşan süre gerektiği de gözönünde bulundurularak, genellikle münavebeplanında farklı ürünler alınmak suretiyle iki yılda üç ürün veya üç yılda dört ürün üzerinden değerlendirme esası kabul edilmektedir. Bu yön dikkate alınmadan 1. ve 2. yılda aynı iki ürün buğday ve mısır, 3. yılda dane mısır alınarak üç yılda toplam beş ürünüzerinden değerlendirme yapan bilirkişi kurulu raporuna göre hüküm kurulmuş olması,…

Doğru görülmemiştir….” (Yargıtay 18. HD. 2014/20383 E., 2015/10319 K., 15.06.2015 T.).

MEYVE BAHÇESİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ

Kapama bahçe niteliğindeki taşınmazlarda ise kamulaştırma bedeli, üzerinde bulunan ve taşınmaza kapama bahçe niteliği veren ağaçların yıllık net ürün gelirinin kapitalizasyon faizi ile kapitalize edilmesi neticesinde bulunur.

“…Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın Hazine adına tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Arazi niteliğindeki A1 köyü 695, 712, 134, 174, 220, 195, 664, 440, 330, 856, 861, 259, 316, 365 parsel sayılı taşınmazların arazi niteliğinde kabulü ile olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden, karışık bahçe niteliğindeki A1 köyü 354, 822 parsel sayılı taşınmazların kapama karışık meyve bahçesi niteliğinde kabulü ile olduğu gibi kullanılması halinde getireceği meyve net geliri üzerinden değer biçilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir…” (Yargıtay 5. HD. 2019/11105 E., 2020/2720 K., 19.02.2020 T.).

TARIM ARAZİSİ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE OBJEKTİF DEĞER ARTIRICI UNSUR

Değeri belirlenecek tarım arazisini bölgedeki diğer tarım arazilerinden ayıran ve üstün tutan özellikler bulunabilir. Bu durunda söz konusu özellikler bağlamında tarım arazisinin niteliğine göre belirlenen objektif değer artış oranı net gelirle oranlanır ve tarım arazisi kamulaştırma bedeli tespit edilir.

“…Davalı tarafın temyiz istemine gelince;

İlk derece mahkemesince sulu arazi niteliğindeki … ili, … mahallesi, 562 ada 19 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı KamulaştırmaKanununun 11/1-f maddesi uyarınca mısır, buğday, fiğ, domates, şekerpancarı münavebesi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihi olan 2017 yılı İl Tarım ve Orman Müdürlüğü resmi verileri doğrultusunda gelir metodu esas alınarak, kapitalizasyon faiz oranı %4, objektif değer artışı %200 uygulanmak suretiyle değer biçilmesi usul ve yasaya uygun olduğu halde, istinaf mahkemesince aynı münavebe ile kapitalizasyon faiz oranı %5, objektif değer artışı %100 uygulanmak suretiyle idarenin kıymet takdir raporunda belirlenen bedelin de altında kalacak şekilde yeniden hüküm kurulması,

Doğru görülmemiştir….” (Yargıtay 5. HD. 2019/487 E., 2019/18430 K., 18.11.2019 T.).

Benzer konulara ilişkin yazılarımız

https://www.hkavukatlik.com/muris-muvazaasi-sebebiyle-tapu-iptal-ve-tescil-davasi/

https://www.hkavukatlik.com/ecrimisil-haksiz-isgal-davasi/

https://www.hkavukatlik.com/muris-muvazaasi-davasi/

https://www.hkavukatlik.com/miras-sebebiyle-istihkak-davasi/

https://www.hkavukatlik.com/onalim-hakki-davasi/

https://www.hkavukatlik.com/olunceye-kadar-bakma-sozlesmesiyle-muris-muvazaasi/

https://www.hkavukatlik.com/kamulastirmasiz-el-atma/

https://www.hkavukatlik.com/endikasyon-disi-ilac-kullanimin-reddi-davasi/

Abone Ol
Bildir
guest
0 Yorum
Inline Feedbacks
Tüm Yorumları Gör