KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI

Kira Alacağının Uyarlanması Davası Avukatı

A- KİRANIN UYARLANMASI

Kira alacağının uyarlanması kapsamında; kira sözleşmesinin yapılmasına neden olan şartlar sonradan gerçekleşen olaylarla değişebilir. Bu olaylar, tarafların kira sözleşmesiyle bağlı tutulmalarının adalete uygun düşmemesine ve kira sözleşmesinin değişen koşullara göre yeniden düzenlenmesine sebep olabilir. Sözleşmenin edimleri arasındaki bu farklılık, ülkeyi sarsan ekonomik krizlerden, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmelerden, şok devalüasyonlardan veya para değerinin önemli ölçüde düşmesinden kaynaklanabilir. Karşılıklı edimler arasında olağanüstü farklılıklar oluşturabilecek bu olaylar neticesinde taraflar açısından sözleşmeye bağlılık beklenemeyecek ve işlem temelinin çöktüğü kabul edilecektir. Netice itibariyle hâkim kira sözleşmesine müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlayacaktır.

“Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.” (YARGITAY 3. HD. 2012/11928 E., 2012/16705 K., 03.07.2012 T.)

B- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI DAVASI

1- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASINDA KANUNİ DÜZENLEME

Kira alacağının uyarlanması davası açısından Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 138’e dayanılabilir. İlgili düzenleme şu şekildedir;

1) Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

2) Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

2- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI DAVASINDA VERİLEBİLECEK KARAR

Kira alacağının uyarlanması kapsamında taraflar, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isterler. Uyarlamanın mümkün olmaması durumunda taraflar sözleşmeden dönebilirler. Dolayısıyla, hâkimden sadece kira sözleşmesinin uyarlanması talep edilebilir. Bu mümkün olmazsa hâkim kararı olmaksızın tek taraflı varması gereken irade beyanıyla taraflarca sözleşmeden dönülebilir.

3- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI DAVASINDA ZAMANAŞIMI

Kira alacağının uyarlanması, edimler arasında dengeyi bozacak durum ortaya çıktıktan sonra herhangi bir zamanda talep edilebilir. Ancak kira alacağının uyarlanması uzun süre boyunca talep edilmezse, Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 2 kapsamında reddedilebilir.

4- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI DAVASINDA YETKİLİ / GÖREVLİ MAHKEME

Kira alacağının uyarlanması davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereğince davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kira sözleşmesinde özel bir ifa yeri kararlaştırılmışsa, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. TBK md. 89 gereğince, sözleşmenin ifa yeri kural olarak kiraya verenin yerleşim yeri olduğu için kararlaştırılan bir ifa yeri yoksa kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de kira alacağının uyarlanması davasında yetkilidir.

C- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI DAVASINDA HAKİMİN MÜDAHALESİ

Kira sözleşmesi kapsamında işlem temelinin çöktüğüne karar veren hâkim, ya alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltir ya da borçluyu edim yükümlülüğünden kurtarır. Dolayısıyla, kiraya veren lehine kira bedelini artırabilir veya kiracı lehine kiracıyı edim yükümlülüğünden kurtarabilir.

“Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.” (YARGITAY 3. HD. 2017/1407 E., 2017/1427 K., 15.02.2017 T.)

D- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI DAVASINDA YENİ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kira sözleşmesinin uyarlanması kapsamında, uzman bilirkişiden de yararlanılarak kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgede kira bedelini de etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılır. Yapılacak araştırma neticesinde kiracının sorumlu olacağı kira bedeli, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak tarafların amacına uygun objektif iyi niyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçüde tespit edilir.

“(Y)ukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt kira bedeline uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken…” (YARGITAY 3. HD. 2017/1407 E., 2017/1427 K., 15.02.2017 T.)

E- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASINDA ÖNCEDEN ÖNGÖRÜLEMEME

Kira alacağının uyarlanması kapsamında, karşılıklı edimler arasındaki dengesizlik önceden öngörülememelidir. Dolayısıyla, Türkiye’nin istikrarlı bir ekonomiye kavuşamaması, devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmaması, kur politikalarının her an değişmesi, sık sık para ayarlamalarının yapılması, Türk parasının değerinin dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmesi de dikkate alınarak önceden öngörülememe hususunda karar verilir.

“Yukarıdan beri açıklandığı gibi, Türkiyede yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır.” (YARGITAY HGK. 2014/13-1614 E., 2014/900 K., 12.11.2014 T.)

F- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI AÇISINDAN SÖZLEŞME TARİHİ

Kira alacağının uyarlanması için sözleşmesi olağanüstü durum ortaya çıkmadan önce yapılmalıdır. Daha sonra yapılırsa tarafların serbest iradeleri ile kira sözleşmesini yaptıkları kabul edilecek ve öngörülemeyen halin yokluğu sebebiyle kira alacağının uyarlanması davası reddedilecektir.

“Taraflar arasındaki sözleşmesinin 01.03.2001 tarihli olduğu ve kira parasının tarafların serbest iradesi ile USD cinsinden belirlendiği sabittir. Sözleşme tarihi ekonomik kriz tarihi olan 21.02.2001 tarihinden sonra olduğuna göre, davacı (kiracı) yönünden öngörülmeyen hal yoktur.” (YARGITAY 11. HD. 2002/6990 E., 2002/10324 K., 12.11.2002 T.)

G- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI AÇISINDAN SÖZLEŞME SÜRESİ

Sözleşme süresi kira alacağının uyarlanması açısından farklı değerlendirmeye sebep olabilir. Öncelikle, tarafların sözleşmeyi uzun veya kısa süreli yapma amaçları ve buna ilişkin iradeleri dikkate alınır. Bu kapsamda, kısa süreli sözleşmeler açısından kira alacağının uyarlanması daha katı değerlendirilmelidir. Dolayısıyla tarafların hak ve borçları, kısa süreli sözleşmelerde uzun süreli sözleşmelerle aynı görülmemelidir.

“Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.” (YARGITAY 3. HD. 2017/1862 E., 2017/3895 K., 27.03.2017 T.)

H- KİRA ALACAĞININ UYARLANMASI TALEBİNDE MAKUL SÜRE

Kira alacağının uyarlanması, olağanüstü durumun hemen akabinde talep edilmelidir. Uzun bir süre geçtikten sonra talep edilmesi, talebin reddine sebep olabilir. Ayrıca, kira sözleşmesinin sona ermesine kısa bir süre varsa da bu talep reddedilebilir. Dolayısıyla, kira sözleşmesi yapıldıktan ve olağanüstü durum ortaya çıktıktan uzun bir süre sonra veya sözleşmenin bitimine kısa bir süre kala uyarlamanın talep edilmesi davanın reddine sebep olabilir.

“Somut olayda, 1990’larda başlayan ekonomik krizlere rağmen 1995 yılında yıllık %40 ve %50 artış üzerinden kira sözleşmesi imzalayan davacı 2001 yılındaki ekonomik krize bağlı olarak sözleşmenin kendisi açısından çekilmez hale geldiğini ileri sürmüş, krizin hemen akabinde dava açmamış, sözleşmeden 8 yıl ve ekonomik krizden 3 yıl sonra ve kira sözleşmesinin bitimine 2 yıl gibi uzun sayılamayacak bir süre için uyarlama davası açmıştır. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum taraflarca öngörülebilecek bir keyfiyettir. Bu itibarla, uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmadığı gibi, uyarlamaya gerekçe gösterilen 2001 krizinden 3 yıl sonra ve kira sözleşmesinin bitimine uzun sayılamayacak bir süre kalmış iken açılan davada davacının sözleşmenin kendisi için çekilmez hal aldığını iddia edemeyeceğinin kabulü ile koşulları oluşmayan davanın reddi gerekirken, kısmen kabulü doğru görülmemiş ve kararın bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.” (YARGITAY 11. HD. 2005/2289 E., 2006/4730 K., 27.04.2006 T.)

I- SONUÇ

Kira alacağının uyarlanması için aşağıda sayılan şartların sağlanması gerekir.

  • Durum değişikliği, esaslı olmalıdır.
  • Durum değişikliği, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmalıdır.
  • Durum değişikliği, tarafları etkileyecek şekilde olağanüstü olmalıdır.
  • Durum değişikliği, öngörülememeli veya öngörülmesi beklenmemelidir.
  • Durum değişikliğinde, uyarlama taraf edenin kastı veya kusuru bulunmamalıdır.
  • Koşullar, dürüstlük kurallarına göre borçludan ifayı bekleyemeyecek kadar değişmelidir.
  • Borçlunun ya hiç ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekir.
  • Sözleşme veya kanunda uyarlamaya ilişkin herhangi bir hükmün bulunmamalıdır.

İ- GENEL BİLGİ

1- KİRA AVUKATI

Kira avukatı, kira uyuşmazlıklarına ilişkin danışmanlık yapar ve yargılama sürecini takip eder.

2- ANKARA KİRA AVUKATI

Ankara kira avukatı, bu uyuşmazlıkların önemli bir kısmının görüldüğü Ankara’da hizmet verir.

3- KİRA HUKUKU AVUKATI

Kira hukuku avukatı, kiraya ilişkin uyuşmazlıklarda hizmet verir.

4- ANKARA KİRA HUKUKU AVUKATI

Kira hukuku uyuşmazlıklarına ilişkin Ankara’da hizmet verir.

 

Diğer yazılar için bkz. https://www.hkavukatlik.com/son-yazilar/

 

Abone Ol
Bildir
guest
0 Yorum
Inline Feedbacks
Tüm Yorumları Gör