,

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ

KİRACININ SÖZLEŞMEYİ FESHİ

A- KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ NEDİR?

Kira sözleşmesinin bildirimle feshi, kanunda belirlenen şartların oluşması kaydıyla, tarafların herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son vermesidir. Kira sözleşmesinin bildirimle feshi konusu incelenmeden önce kira sözleşmesinin ve kira sözleşmesinde tarafların borçlarının incelenmesinde fayda vardır. Daha sonrasında ise belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinden kira sözleşmesinin bildirimle feshi konut ve çatılı işyerleri açısından ayrı ayrı incelenecektir. Önem taşıyan diğer konulara ise ayrıca temas edilecektir.

B- KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 299’da tanımlanmıştır. İlgili düzenlemede kira sözleşmesi, kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.

C- KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI

Kira sözleşmesinin yapılması ile birlikte kiracı ve kiraya veren açısından bazı borçlar ortaya çıkar. Tarafların söz konusu borçlara aykırı davranması ise kira sözleşmesinin bildirimle feshi dahil birtakım sonuçların doğmasına sebep olur.

1- KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRAYA VERENİN BORCU

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, kira sözleşmesinde amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmekle ve kira sözleşmesi süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

“Davacı ile davalı kiraya verenler arasında 15.10.2011 tarihli ve 5’şer yıl müddetli kira sözleşmeleri düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı her iki dükkanın ara duvarlarını kaldırarak birlikte kullanmış ve dükkanlara sözleşmenin 5 yıl süreli olması nedeniyle bir kısım dekorasyon harcamaları yapmıştır. TBK’nun 301. maddesinde ”Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür ” düzenlemesi, aynı yasanın 308. maddesinde ”Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda kiraya verenin sorumluluktan kurtulması için kusuru olmadığını ispat etmesi gerekmekte olup yasa değişikliği kusuru ortadan kaldırmaz. O halde davalı kiraya verenler bakımından işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” (YARGITAY 6. HD. 2015/7677 E., 2016/346 K., 25.01.2016 T.).

2- KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ BORCU

Kiracının asli borcu kira ilişkisinden kaynaklanan kira bedelini ödemektir (TBK md. 313). Kira bedelini ödeme borcu, kiralananın kullanımının kiracıya devrinin karşılığıdır.

D- KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ KANUNİ DÜZENLEME

Konut ve çatılı işyeri açısından kira sözleşmesinin bildirimle feshi Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 347 ve devamında düzenlenmiştir.

E- KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ ŞARTLARI

Kira sözleşmesinin bildirimle feshi için haklı bir sebep aranmaz. Bunun yanında fesih bildirimi, yazılı olarak ve süresinde yapılmalıdır.

F- BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ

Belirli süreli kira sözleşmesi, taraflarca belirlenen süre ile sınırlı olmak üzere kira ilişkisinin kurulduğu sözleşmedir. Belirli süreli kira ilişkilerinde tarafların sorumluluğu, belirlenen süreyle sınırlıdır.

1- BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ SÜRESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesinin bildirimle feshi süresi TBK md. 347/1’de düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, belirlenen kira döneminin bitiminden 15 gün önce kiraya verene yazılı olarak bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Kira sözleşmesinin bildirimle feshinin geçerli olabilmesi için 15 günlük sürede fesih bildirimi kiraya verene ulaşmalıdır. Kiracı, fesih ihbarında bulunarak kira sözleşmesini sona erdirmezse sözleşme aynı koşullarda bir yıl daha uzar. Dolayısıyla, adi kiradan farklı olarak sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.

Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kira sözleşmesini feshedebilir. Bunun için herhangi bir sebep gösterilmesi ise gerekmez. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin bildirimle feshi kiraya veren açısından zorlaştırılmıştır.

“(T)araflar arasındaki uyuşmazlık konusu olmayan kira sözleşmesi 01.07.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir.6098 sayılı TBK’nun 347/1.md.si gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Bu durumda 01.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 1 yıl olan süresinin bitimi ile sözleşme 1’er yıllık sürelerle yenilenerek davanın açıldığı tarihe nazaran 01.07.2014 tarihinde sona ermiştir. Bu durumda 18.07.2014 tarihinde açılan dava süresinde olduğu halde yanılgıya düşülerek davanın süreden reddine karar verilmesi doğru değildir.” (YARGITAY 6. HD. 2015/11634 E., 2016/4248 K., 31.05.2016 T.).

2- FESİH BİLDİRİM SÜRESİ TARAFLARCA KARARLAŞTIRILABİLİR Mİ?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin bildirimle feshi için belirlenen 15 günlük sürenin uygulamada kiracı aleyhine uzatıldığı görülmektedir. Bu süre, kiracı aleyhine uzatılamaz ancak Yargıtay’ın, belirli süreli kira sözleşmesinin bildirimle feshi süresinin makul düzeyde uzatılmasını kabul ettiği görülmektedir.

“Taraflar arasında 02/01/2008 tanzim tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır… 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 347. Maddesinde (Mülga 6570 Sayılı Kanunun 11. maddesi); “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” hükmüne yer verilmiştir.…Her ne kadar taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya kira süresinin bitiminden 6 ay önce fesih bildiriminde bulunma zorunluluğu getirilmiş ise de yukarıda anılan yasal düzenleme karşısında bu kararlaştırma hüküm ifade etmez.” (YARGITAY 6. HD. 2014/8247 E., 2015/4939 K., 14.05.2015 T.).

“(D)avada dayanılan ve hükme esas alınan 01.11.2003 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar 3. maddesinde ” Kira süresinin sonundan 1 ay evvel taraflardan herhangi biri feshi ihbarda bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi birer yıllık dönemler için uzayacaktır. ” düzenlenmesi bulunmaktadır. Anılan sözleşme hükmü geçerli olup davacıyı bağlar, bu hüküm gereğince davacı tarafından sözleşme bitim tarihinden bir ay önce davalıya gönderilen yazılı bir ihtar bulunmadığından kira sözleşmesi TBK’nın 347 maddesi gereğince aynı koşullarla bir yıl süre ile uzamış olduğundan 18.11.2013 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.”  (YARGITAY 6. HD. 2015/9060 E., 2015/9757 K., 11.11.2015 T.).

G- BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiracı arasında kira süresi belirlenmeden akdedilen sözleşmedir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinin bildirimle feshi usulü TBK md. 328’de düzenlenmiştir. Bu kapsamda taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak belirsiz süreli kira sözleşmesini feshedebilirler. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

1- BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ SÜRESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin belirsiz süreli olması durumunda kira sözleşmesinin bildirimle feshi süresi TBK md. 347/2’de düzenlenmiştir. İlgili düzenleme kapsamında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesini her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle feshedebilir. Dolayısıyla kiracı, kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir (TBK md. 329).

Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu kapsamda kiraya veren, kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra aksine yerel adet veya sözleşme hükmü yoksa, altı aylık kira dönemlerinden itibaren geçerli olmak üzere üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK md. 329). Dolayısıyla kiraya verene, kiracı gibi genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak her zaman kira sözleşmesinin bildirimle fesih hakkı verilmemiştir.

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.” (YARGITAY 6. HD. 2015/598 E., 2015/1378 K., 16.02.2015 T.).

2- BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİMLE FESHİ ŞEKLİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK md. 348). Dolayısıyla, kira sözleşmesinin bildirimle feshi açısından bildirimin en azından adi yazılı şekilde yapılması gerekir.

H- AİLE KONUTU OLARAK KİRALANAN TAŞINMAZDA SÖZLEŞMENİN FESHİ

Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda bildirim TBK md. 349’da düzenlenmiştir. İlgili düzenlemede, aile konutu olarak kiralanan taşınmaza dair kurulan kira sözleşmesinin eşlerin ortak razısıyla feshedilebileceği düzenlenmiştir. Böylece, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez, feshederse kira sözleşmesinin bildirimle feshi geçersiz olur. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa diğer eş, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiraya veren tarafından yapılacak fesih bildirimi eşlerin ikisine birden yapılmalıdır. Bir diğer ifadeyle, kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmelidir. Kiraya veren tarafından, süresinde eşlerden ikisine yapılmayan kira sözleşmesinin bildirimle feshi geçersizdir.

İ- KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ SÜRELERİNE UYULMAMASININ SONUÇLARI

Kira sözleşmesinin bildirimle feshi sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bunlara uyulmaması, kira sözleşmesinin sona ermemesine sebep olur. Bu durumda tarafların kira ilişkisinden kaynaklanan yükümlülükleri aynen devam eder ve kira süresi bir yıl uzar.

“(T)araflarca inkar edilmeyen 15.07.2013 başlangıç tarihli ve bir ay süreli kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bir ay olan süresinin bitimi ile sözleşme bir yıl süreyle yenilenmiştir.” (YARGITAY 6. HD. 2015/7848 E., 2015/10535 K., 30.11.2015 T.).

J- KİRACININ ERKEN FESİH SEBEBİYLE SORUMLULUĞU

Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği kira sözleşmesinin tarafları sözleşmenin hüküm ve koşullarına uymak zorundadırlar. Haklı neden olmadıkça kiracı, süresinden önce kira sözleşmesinin haksız feshi sebebiyle kiralayanın zararlarını gidermelidir. Dolayısıyla, kira süresi sona ermeden ve feshi ihbar koşuluna uyulmadan kira sözleşmesini fesheden kiracı kural olarak kira süresinin sonuna kadar kiralardan sorumludur.

“Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür.” (YARGITAY 3. HD. 2017/1898 E., 2017/3140 K., 15.03.2017 T.).

“Takipte dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel koşullar 3.maddesinde; kiracının sözleşmeyi feshetmek istediği takdirde bu durumu en az 60 gün öncesinden kiraya verene yazılı olarak bildireceği kararlaştırılmıştır. Kiralananın sözleşmedeki bu koşula uygun bir şekilde tahliye edilmesi halinde erken feshe bağlı olarak kiraya verenin bir talep hakkı doğmayacaktır. Aksi durumda yani kira süresi sona ermeden ve feshi ihbar koşuluna uyulmadan sözleşmenin feshi halinde ise kiracı kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.” (YARGITAY 6. HD. 2012/15039 E., 2013/7981 K., 07.05.2013 T.).

K- SONUÇ

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir. Taraf iradelerine göre belirlemiş kira sözleşmelerinde taraflar arasında eşitsizlik oluşmaması ve özellikle kiracının zarara uğramaması adına birtakım sınırlamalar getirilmiştir. Bu kapsamda belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının fesih bildirim süresi 15 gün olarak belirlenmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflar TBK m. 329’da belirtilen yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kira sözleşmesinin bildirimle feshi süreleri, tarafların haklarını daraltmadığı sürece anlaşma ile de belirlenebilir. Kira sözleşmesinin yasal sürelere uyulmadan feshedilmesi fesih işleminin geçersiz sayılmasına sebep olur. Bunun neticesinde, kira sözleşmesi bir yıl uzar ve tarafların yükümlülükleri bu süre boyunca devam eder. Tüm bunlar değerlendirildiğinde, kira sözleşmesinin bildirimle feshi yasal düzenlemelerle şekle bağlanmıştır. Kira sözleşmesinin bildirimle feshi söz konusu şekillerde ve sürelere uyularak yapılmazsa hak kayıplarına sebep olabilir. Bu sebeple, işlemlerin usulünce takip edilmesi gerekir.

L- GENEL BİLGİ

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ DAVASI

Kira sözleşmesinin feshi davası hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE TAHLİYE

Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ NEDENLERİ

Kira sözleşmesinin feshi nedenleri hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ SEBEPLERİ

Kira sözleşmesinin feshi sebepleri hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK FESİH

Kira sözleşmesine aykırılık fesih hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESHİ

Kiracının kira sözleşmesini feshi hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

EV SAHİBİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESHİ

Ev sahibinin kira sözleşmesini feshi hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİ FESİH BEDELİ

Kira sözleşmesi fesih bedeli hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ SONUÇLARI

Kira sözleşmesinin feshi sonuçları hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ CEZAİ ŞART

Kira sözleşmesinin feshi cezai şart hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ERKEN FESHİ

Kira sözleşmesinin erken feshi hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN HEMEN FESHİ

Kira sözleşmesinin hemen feshi hususunda yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

M- BENZER KONULARA İLİŞKİN YAZILAR

Yukarıda yer verilen yazıya benzer konulardaki yazılarımız için bkz.

https://www.hkavukatlik.com/kira-alacaginin-uyarlanmasi/

https://www.hkavukatlik.com/uygulamaya-bakan-yonuyle-finansal-kiralama-leasing/

 

0 cevaplar

Cevapla

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir