Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi konusu son dönemlerde sıklıkla sorulmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi sorusuna cevap verilmesi için öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kısaca bahsedilmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını müteahhite (yükleniciye) devretmesini öngören, diğer yönüyle müteahhitin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren sözleşmedir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhit yönünden inşaat yapma yükümlülüğü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğü öngörmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TERCİH NEDENLERİ NELERDİR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatını konu edinir. Müteahhit, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi ise buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanır. Bu sözleşmede bedel (ücret) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde eder. Müteahhit ise devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde eder.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi yasada belirlenen şekle uygun yapılmasına bağlıdır. Buna ilişkin olarak Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 706’da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 237/2’de ise taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanma şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26’ya göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60/3 ve 89’da ise taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı benimsenmiştir.
İlgili düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunluyken, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride müteahhite devrine ilişkin bir yükümlülüğü içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları gerekmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YAPILABİLMESİ İÇİN TÜM PAY SAHİPLERİNİN BULUNMASI GEREKLİ MİDİR?
TMK md. 692 gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi bütün paydaşların kabulü ve uygun irade beyanlarıyla yapılmalıdır. Tüm paydaşların aynı anda sözleşmeyi imzalamaları zorunlu değilse de makul süre içerisinde paydaşlardan bir veya birkaçının yapılan sözleşmeye icazet vermeleri yahut ek sözleşmelerle asıl sözleşmeye katılmaları zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme ise geçerli kabul edilmeyecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ SONRADAN GEÇERLİ HALE GETİRİLEBİLİR Mİ?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, TMK md. 692 gereğince sözleşme konusu inşaatın yapılacağı arsanın tüm maliklerinin katılımıyla yapılmamışsa ve diğer arsa sahiplerinin tamamıyla da ayrıca usulüne uygun kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmemişse yapıldığı tarihte geçersizdir. Bununla birlikte, sözleşmeye katılmayan arsa sahiplerinin hissesi müteahhit veya diğer arsa sahiplerince ortaklığın giderilmesi davası veya tapuda yapılan işlem neticesinde satın alınmışsa sözleşme geçerli hâle gelecektir ve sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZLİĞİNİN KABUL EDİLMEDİĞİ HALLER?
Şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz kabul edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflar edimlerini ağırlıklı olarak yerine getirmişlerse veya sözleşme fiilen hayata geçirilmişse geçerli kabul edilecektir. Böylece, sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa bile, müteahhit edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse arsa sahihi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecektir. Zira böyle bir davranış TMK md. 2’de kabul edilen bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağı kuralına aykırı düşecektir. Bunun yanında, sözleşmeyle müteahhite bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmaz tapuda müteahhite devredilmişse başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hâle gelecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAAHHİT ARSAYI NE ZAMAN ALIR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan işin karşılığı olan arsa payını talep hakkı kural olarak arsa sahiplerine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında doğar. Nitekim TBK md. 479/1’de iş sahibinin bedel ödeme borcunun, eserin teslimi anında muaccel olacağı hüküm altına alınmıştır. Böylece sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa müteahhit, kendi edimini sözleşme ve eklerine, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi durumunda kendisine düşen tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanır ve bunların tescilini isteyebilir.
Uygulamada ise TBK md. 479/1’in aksine, arsa payının devrine ilişkin özel koşullar kararlaştırılmakta ve üzerinde inşaat yapılacak arsanın müteahhite düşen payının peşinen devredilmesi veya müteahhite düşecek bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarının inşaatın belirli aşamalarında devredilmesi kabul edilmektedirler. Bu da inşaatın yapımında müteahhite gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacı taşımaktadır. Dolayısıyla arsa sahibi arsa paylarını devir borcunu müteahhit inşaatı tamamlamadan önce yerine getirerek devretmekte, tapuda malik olarak görünen müteahhit de inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla müstakbel bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarını veya tesis edilen kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE İNŞAAT BİTMEDEN TAPU DEVREDİLİRSE ARSA SAHİPLERİ NASIL KORUNUR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iş bedelinin peşin ödemesi, müteahhite isabet edecek bağımsız bölümlerin tapularının ya da arsa paylarının devri suretiyle gerçekleşir. Bu durumda arsa sahipleri güvenceyi, tapuda müteahhite devrettikleri tapu paylarına ipotek tesis ettirmek veya sözleşmeyi şerh ettirmek şeklinde sağlayabilirler. Nitekim kişisel haklarda şerhleri düzenleyen TMK md. 1009’da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği ve böylece o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceği kabul edilmiştir. Böylece arsa sahipleri, tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilirler.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi, özellikle müteahhitin süresinde edimini ifa etmemesi durumunda gündeme gelmektedir. Bunun için açılacak davada, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi ve taşınmazlar üçüncü kişilere devredilmişse bunların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahipleri adına tescili talep edilebilmektedir. Bu hususta temel düzenleme TBK md. 125’tir. TBK md. 125/2’de alacaklının, borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek sözleşmeden dönebileceği düzenlenmiştir. TBK md. 125/3’te ise sözleşmeden dönme hâlinde tarafların daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilecekleri kabul edilmiştir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi hususunda TBK md. 125 çerçevesinde işlem yapılabilecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN NASIL DÖNÜLEBİLİR?
Ani edimli sözleşmelerde, sözleşmeden dönme kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. İnşaat sözleşmelerinde ise müteahhitin kendi kusuruyla olsa dahi işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK md. 2 gözetilerek sözleşmeden dönmenin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilir. Bunun yanında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payının devrini içerdiği için karşı tarafın kabulü yoksa tek taraflı dönülemez, buna hâkim karar verir. Bir diğer ifadeyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi ancak taraf iradelerinin birleşmesiyle ya da mahkeme kararıyla yapılabilir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ DURUMUNDA ARSA SAHİPLERİ DEVREDİLEN TAŞINMAZLARI GERİ İSTEYEBİLİRLER Mİ?
İnşaat yapılacak taşınmaz müteahhite devredilmiş, o da bu taşınmazı veya bu taşınmazdaki hisseleri ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmişse kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi durumunda bunların arsa sahipleri tarafından geri istenip istenemeyeceği önemli bir sorundur. Bu bakımdan aşağıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi ihtimalinde ilgili üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenip dinlenemeyeceği ve netice itibariyle üçüncü kişilerin elinde bulunan taşınmazların tapu kayıtlarının iptal edilerek arsa sahiplerine dönüp dönmeyeceği sorularına cevap bulunacaktır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ DURUMUNDA İYİNİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİ KORUNUR MU?
TMK md. 1023’te, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı düzenlenmiştir. TMK md. 3’te ise kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olanın iyiniyetin varlığı olduğu, ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimsenin iyiniyet iddiasında bulunamayacağı kabul edilmiştir.
İlgili düzenlemeler gereğince, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından tapu siciline güvenerek bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyete dayalı olarak edindiği bu kazanım korunur. Zira geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelmiş olsa da iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır ve bunların tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. Ayrıca iyiniyetin varlığı asıl olduğu için kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi durumunda, sözleşmeye konu taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını iddia eden arsa sahibinin bu iddiasını usulüne uygun delillerle ispatlaması gerekmektedir.
ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İYİNİYETLE MÜLKİYET HAKKI KAZANMA ŞARTLARI NELERDİR?
TMK md. 1023’te tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı düzenlenmiştir. Böylece, tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.
İyiniyetle mülkiyet hakkı kazanılabilmesi için iki şart bulunmalıdır. Bunlardan ilki koruma talep eden kişinin üçüncü kişi olmasıdır. Böylece, adına yolsuz tescil bulunan kimse ve küllî halefleri için tescilin olumlu hükmü cereyan etmez. Yani tescil, hükümsüz bir hak kazanmayı geçerli hâle getirmez. Yolsuz tescille hak sahibi gözüken kişi ölse, tescilin yolsuzluğu onun mirasçılarına karşı da ileri sürülebilir. İkincisi, koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar bakımından söz konusudur.
ÜÇÜNCÜ KİŞİ BAKIMINDAN İYİNİYET NE ZAMAN MEVCUT OLMALIDIR?
Üçüncü kişi bakımından iyiniyet tescil esnasında, daha doğru bir ifadeyle tescil talebinin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Tescil esnasında iyiniyetli kişi, kazanıma dayanak olan kaydın yolsuz olduğunu sonradan öğrenirse, bu öğrenme kazanmasını olumsuz etkilemeyecektir. Bundan farklı olarak üçüncü kişinin iyiniyetle hakkı kazanmasından sonra ondan hak kazanacakların iyiniyetli olup olmamaları ise artık önem taşımayacaktır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ DURUMUNDA MAHKEME İYİNİYET TESPİTİNİ NASIL YAPMALIDIR?
Tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
İlgili hususlar değerlendirildiğinde, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması gerekmektedir. Dolayısıyla mahkeme tarafından bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi zorunludur.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ DURUMUNDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İYİNİYETLİ OLMADIĞI NASIL İSPAT EDİLEBİLİR?
TMK md. 3 çerçevesinde üçüncü kişilerin iyiniyetli olmaları asıldır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınırsa iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden arsa sahibi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Örneğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğu, müteahhit ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde oldukları, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiği iddia ve ispat edilerek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiası çürütülebilir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ GENEL DEĞERLENDİRME
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz tapuda müteahhite devredildikten sonra müteahhit arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir veya ipotek tesis edebilir. Sonrasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi durumunda üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkündür. Yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir. Ancak somut olaya göre üçüncü kişinin iktisap anında iyiniyetli olmadığının anlaşılması hâlinde ise taşınmaz arsa sahibine dönebilecektir.