,

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ ANKARA

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kanun) md. 6/14 ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Yönetmelik) md. 13/11’de düzenlenmiştir. İlgili düzenlemelerde, kentsel dönüşüm kapsamında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hak sahiplerince hangi şartlarda feshedileceği düzenlenmiştir. Böylece, kentsel dönüşüm kapsamında yapım işinin ivedi bir şekilde bitirilebilmesi, bunun mümkün olmadığı durumlarda ise kentsel dönüşümde sözleşme feshi suretiyle dönüşümün sürüncemede kalmasının engellenmesi amaçlanmaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ NEDİR?

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi, kentsel dönüşüm kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra belirli bir süre yapım işine başlanmaz veya yapım işi durursa gerçekleşen fesihtir. Kentsel dönüşümde sözleşme feshi için belirli bir süre yapım işine başlanmaması veya yapım işinin durması müteahhitten kaynaklanmalıdır.

YAPIM İŞİNE BAŞLANMAMIŞSA KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi açısından ilk durum, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamasıdır. Böylece, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış ise, yapılan sözleşmeler feshedilebilir. Ancak bu gerekçe ile kentsel dönüşümde sözleşme feshi yapılabilmesi için sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler yerine getirilmeli, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmamalıdır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YAPIM İŞİNE NE ZAMAN BAŞLANILMALIDIR?

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi için gerekli olan yapım işine başlanılmamış bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilir.

YAPIM İŞİ DURDURULMUŞSA KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi açısından ikinci durum, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olmasıdır. Böylece, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise yapılan sözleşmeler feshedilebilir. Kentsel dönüşümde sözleşme feshinin bu gerekçe ile yapılması için yapım işinin durdurulduğu ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediği, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulmalıdır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİNE KİM KARAR VERİR?

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi için hisseleri oranında malikler tarafından karar alınması gerekir. Karar maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınmalıdır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİNE NASIL KARAR VERİLİR?

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ BAKANLIĞA BAŞVURU

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi kararından sonra fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre gerekli bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü / Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü) veya Bakanlık (Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı) tarafından yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. İdare ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleridir. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman / elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ DURUMUNDA BAKANLIĞIN İNCELEMESİ

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın uygun yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat uygun yapılmışsa fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının / yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite onbeş gün süre verilerek bilgi ve belge istenilir. Süre sonunda kentsel dönüşümde sözleşme feshi şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ ŞARTLARININ GERÇEKLEŞMEMESİ

Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde kentsel dönüşümde sözleşme feshi şartlarının gerçekleşmediği tespit edilebilir. Bu durumda konuya ilişkin fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ BAKANLIĞIN SÜRE VERMESİ

Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde kentsel dönüşümde sözleşme feshi şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması / projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı / projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir.

BAKANLIK TARAFINDAN VERİLEN SÜREDE MÜTEAHHİDİN İŞE BAŞLAMAMASI

Bakanlık tarafından yapılan işe başlama veya devam etme ihtarına rağmen müteahhitin işe başlamadığının / yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir. Dolayısıyla müteahhidin süresinde yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kentsel dönüşümde sözleşme feshi yapılmış olur.

“Dosyanın incelenmesinden; gerek davacılar gerekse arsa malikleri tarafından inşaatın tamamlanma oranına ilişkin adli yargı mahkemelerinde durum tespiti yaptırdıkları, buna göre; … Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş:… sayılı dosyasında 24.05.2019 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğu, yine … Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş: … sayılı dosyasında 10.11.2020 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğunun tespit edildiği, yapı denetim kuruluşu, yapı müteahhidi ve yapı sahibi tarafından imzalanmış 21.08.2019 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağında, yapının gerçekleşme oranının %95 seviyesinde olduğu, arsa maliklerince oybirliğiyle alınan sözleşmenin feshine ilişkin kararın gereğinin yapılmasının 08.08.2019 tarihinde verilen dilekçeyle Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden talep edildiği, bunun üzerine, idare tarafından 05.09.2019 tarihinde yerinde inceleme yapılarak son hakedişi üzerinden 6 aydan fazla süre geçmesine rağmen inşaata devam edilmediğinin tutanak ile tespit edilip, 10.10.2019 tarihinde birinci kez 24.01.2020 tarihinde de ikinci kez olmak üzere, 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi de hatırlatılarak 30’ar gün süre verilmek suretiyle inşaatın bitirilmesine yönelik faaliyete başlamasının yükleniciye ihtar edildiği, son olarak 27.05.2020 tarihinde inşaatın son durumunun ve ihtarlardan sonra faaliyete başlanıp başlanmadığının tespiti için idarenin teknik elemanlarınca yerinde inceleme yapıldığı, ancak inşai faaliyete devam edilmediğinin tespit edilerek tutanak altına alındığı, bunun üzerine de 6306 sayılı Kanunun 6/14.maddesi uyarınca dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda; yukarıda belirtilen ve dava konusu işlemin dayanağı olan mevzuatın uyuşmazlık konusu olaya uygulanmasının davacıların iddialarıyla, davalıların savunmasının birlikte değerlendirilmesinden; yüklenici tarafından inşaata başlandığı, sonrasında belirli bir seviyede durdurulduğu ve idare tarafından gönderilen ihtarlara rağmen inşaatı bitirmeye yönelik faaliyete devam etmediği anlaşıldığından, dava konusu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca, inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı, idare tarafından yapılması gerekenin, inşaatın durduktan sonra en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine ilişkin maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile aldığı sözleşmenin feshine dair karar ile inşaatın devam edip etmediğinin tespiti istemi üzerine, belirtilen durumların tespit edilmesi, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edilmesi olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda, yukarıda yer verilen hususlar dikkate alındığında, sözleşmenin feshine ilişkin işlemin mevzuata uygun olarak tesis edildiği, işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.” (Danıştay 6. D., E. 2020/10800, K. 2022/1325, T. 10.2.2022).

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ DURUMUNDA İDAREYE KARŞI DAVA

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi kararına karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. Zira fesih işlemi 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması anlamında tesis edilen tek yanlı ve icrai bir idari işlemdir.  Bu sebeple, söz konusu uyuşmazlık idari yargının görev alanında bulunur.

“Dava dilekçesi ve eklerinin incelenmesinden; davacı şirket ile Afyonkarahisar İli, Merkez, A1 Mahallesi, A2 Caddesi 127 ada, 11 parsel sayılı taşınmaz malikleri arasında akdedilen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair yapı maliklerince alınan 22/10/2019 tarihli kararın Afyonkarahisar Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirilmesi üzerine anılan sözleşmenin 6306 sayılı Kanun’un 6/14. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11-e maddesi kapsamında re’sen feshedilmesine ilişkin 16/03/2020 tarih ve E.4189 sayılı Afyonkarahisar Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işleminin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Dava konusu uyuşmazlığın, davacı şirket ile Afyonkarahisar ili, Merkez A1 Mahallesi, A2 Caddesi, 127 ada 11 parsel sayılı taşınmaz malikleri arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin işlemden kaynaklandığı, bu işlemin 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması anlamında tesis edilen tek yanlı ve icrai bir idari işlem niteliğinde bulunduğu görülmektedir.

Bu durumda, dava konusu uyuşmazlığın idari yargının görev alanında bulunduğu sonucuna varıldığından davayı görev yönünden reddeden İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiş olup, 2577 sayılı Yasanın 45/5. maddesi uyarınca mahkeme kararının kaldırılarak dosyanın mahkemesine gönderilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.” (Konya BİM, 2. İDD, E. 2020/1356, K. 2020/2319, T. 28.10.2020).

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE TAPU KAYITLARININ TERKİNİ

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi sonrasında, taşınmaz sicillerine şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri terkin edilebilir. Terkin için maliklerin, Müdürlüğün veya İdarenin talebi gereklidir. Bu durumda tescil ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YAPILAN İŞLER İÇİN DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi tarihine kadar birtakım işler yapılmış, ödemeler alınmış ve hisseler devredilmiş olabilir. Bu durumda taraflar arasında birden fazla hukuki uyuşmazlık oluşabilir. Bunların çözümü açısından genel hukuk hükümleri uygulanır. Dolayısıyla, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SÖZLEŞME FESHİ KİRA YARDIMLARININ İADESİ

Kentsel dönüşümde sözleşme feshi tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine kira yardımı yapılmış olabilir. Ancak fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Zira sözleşme müteahhidin kusur veya ihmali sebebiyle feshedilmiştir.

İlgili yazılarımız için bkz.

https://www.hkavukatlik.com/kentsel-donusum-sozlesmelerinde-gecikme-nedeniyle-kira-alacagi/

https://www.hkavukatlik.com/tasinmazin-gec-teslimi-nedeniyle-kira-tazminati/

https://www.hkavukatlik.com/ankara-kentsel-donusum-avukati/

https://www.hkavukatlik.com/kentsel-donusumde-riskli-yapi/

,

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI AVUKATI

Kentsel dönüşümde riskli yapı ve riskli yapıların tespiti, deprem, yangın, sel gibi doğal afetlerin sıklıkla yaşandığı değerlendirildiğinde oldukça önemlidir. Bununla birlikte kentsel dönüşümde riskli yapıların yıkılma veya yenilenme süreçleri vatandaşların mülkiyet haklarını ihlal etmektedir. Bu sebeple kentsel dönüşümde riskli yapı, kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, avukat tarafından riskli yapı tespit başvurusu yapılması, riskli yapı tespit raporu ve rapora itiraz, riskli yapı değer tespiti, riskli yapı tespitine karşı dava gibi bir birçok konu detaylı bir şekilde incelenmelidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM NERELERDE YAPILIR?

Kentsel dönüşümde riskli yapı konusu öncesinde kentsel dönüşümün nerelerde yapılacağı incelenmelidir. İnsanlığı binlerce yıldır ev sahipliği yapan şehirlerimiz dış etkiler sonucunda eski görünümü kaybeder hatta yaşanamaz hale gelirler. Yangınlar, seller, depremler gibi doğal afetler bu değişime sebep olabildiği gibi nüfus artışı ve sosyal gelişimdeki yetersizlikler gibi beşerî sebepler de kentleri yaşanmaz hale getirir. Bu sebeple kentsel dönüşümde riskli yapılar yerine insanlara daha iyi çalışma, barınma, dinlenme koşulları sağlamak amacıyla kentlerin tümü veya bir bölümü güncel çevre koşullarına göre daha iyi hale getirilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDEN YAPILIR?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 Sayılı Kanun) md. 1’de kentsel dönüşüm ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerinin yapılmasının amaçlandığı ifade edilmiştir. Dolayısıyla kentsel dönüşümle sel, yangın, çığ, deprem gibi afetler sebebiyle mal ve can kayıplarının önüne geçmek amacıyla, riskli alanlarda bulunan ya da riskli alanda bulunmayıp kendisi risk teşkil eden kentsel dönüşümde riskli yapılar sağlıklı ve güvenilir alanlara dönüştürülür.

“Yukarıda anılan 6306 sayılı Yasanın amacı ve anılan Yasa ve Yönetmelik maddelerinin birlikte değerlendirilmesinden; riskli alan yönünden, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanların, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerin sağlanması amaçlanmaktadır.” (Ankara BİM. 5. İDD. 2019/1620 E., 2020/143 K., 13.02.2020 T.).

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI NEDİR?

Kentsel dönüşümde riskli yapı, 6306 sayılı Kanun md. 2/d’de riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmıştır. Tanımda yapı kelimesi kullanılarak bina dışında kalan yapıların da kentsel dönüşümden faydalanması amaçlanmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI NASIL TESPİT EDİLİR?

Kentsel dönüşümde riskli yapı, riskli alan içinde kalıp kalmadığına bakılmaksızın ekonomik ömrünü tamamlayan ya da bilimsel ve teknik incelemeler sonucunda yıkılma tehlikesi altında olan yapılardır. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun gereğince öncelikli olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bakanlık) tarafından belirlenen usul ve esaslara göre yine Bakanlıkça görevlendirilen kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Tespit sonucu Bakanlığa ve idareye bildirilir. Bazı durumlarda Bakanlık yapı maliki veya kanuni temsilciden riskli yapı tespiti yaptırmasını isteyebilir. Verilen süre içerisinde riskli yapı tespiti yaptırılmaması durumunda riskli yapı tespiti Bakanlık veya idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Yapının riskli olarak tespit edilmesi durumunda beyanlar hanesine “riskli yapı” ibaresi işlenir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN GEREKEN BELGELER

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti için riskli yapı tespiti talebi, talebe ilişkin dilekçe, tapu fotokopisi, güncel takyidatlı tapu durum belgesinin aslı, yerleşim yerli doğrulama yazısı, emlak vergisi beyannamesi, belediyeden alınacak binaya ait statik proje olmadığına dair yazı gereklidir. Bunun yanında başvurucu gerçek kişi ise kimlik fotokopisi, tüzel kişi ise tüzel kişiliği temsile yetkili belgeler ile temsilcinin kimlik fotokopisi gereklidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİT BAŞVURUSU AVUKATI

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespit başvurusu avukat tarafından yapılabilir. Avukatın başvuruda bulunabilmesi için vekaletnamede açıkça “6306 sayılı Kanun uyarınca risk yapı tespiti işlemlerini yapmaya yetkilidir” ibaresi bulunmalıdır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA İTİRAZ

İstisnai haller dışında her kentsel dönüşümde riskli yapı için bir adet rapor düzenlenir. Bakanlık veya idare tarafından yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı yapı malikleri veya bunların kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz haklı bulunmaz ise reddedilir ve rapor kesinleşir. Yapılan itirazın haklı bulunması neticesinde rapor kentsel dönüşümde riskli yapı tespit raporunu hazırlayan kurum veya kuruluşa geri gönderilir. Rapordaki eksiklerin giderilmesi için tebliğ tarihinden itibaren 30 gün süre verilir. Bu süre içerisinde eksikler giderilmez ise riskli yapı tespit raporu iptal edilir.

“İncelenen olayda, davacı tarafından, 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilen taşınmaz hakkında Denizli Sulh Hukuk Mahkemesine iki kez başvuruda bulunularak taşınmazın güçlendirilmesi gerektiğine yönelik tespit yapılmasının istenildiği, ilk tespitte binanın hizmet ömrü dikkate alınarak kentsel dönüşümle tekrar inşa edilmesi gerektiği, ikinci tespitte ise, Deprem Yönetmeliğine göre mevcut binanın yatay ve düşey yükler altında gerekli güvenliğin sağlanması için teknik açıdan güçlendirilmesinin mümkün olduğu tespitine yer verildiği, ikinci tespite dayalı olarak yapılan güçlendirme ruhsatı başvurusunun yapının güçlendirilmesine yönelik mahkeme kararı bulunmadığı gerekçesiyle reddedildiği, istinaf aşamasında müdahil tarafından uyuşmazlığa konu yapının riskli yapı olduğunun tespit edilmesinin istenilmesi üzerine Denizli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2019/57 D.İş numaralı dosyasında yaptırılan tespit kapsamında yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırıldığı, bu inceleme kapsamında düzenlenen 12.11.2019 tarihli bilirkişi raporunda, “keşif tarihi itibarıyla mevcut taşınmazda yapılan incelemede, yapıda ciddi tahribatlar bulunduğu, taşıyıcı sistemin parçası olan döşemelerde hasar meydana gelmiş olması sebebiyle dosyada bulunan güçlendirme projesinin yeterli olmadığı, mevcut haliyle yapının teknik anlamda güçlendirilemeyeceği, riskli yapı şerhi sebebiyle can güvenliği tehdidi oluşturan binanın yıkılmasının hem mali hem de teknik açıdan daha sağlıklı olduğu” yolunda görüşlere yer verildiği, ayrıca davacı tarafından bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi ekinde dosyaya sunulan fotoğraflarda uyuşmazlığa konu riskli yapının büyük bölümünün yıkılmış, fiilen kullanılmayan, metruk, camları sökülmüş, tabliye betonları kırılmış ve demirleri açığa çıkmış vaziyette olduğu görülmüştür.

Riskli olduğu tespit edilen yapının olası bir afette veya tehlikeli durumu nedeniyle kendiliğinden yıkılması halinde can ve mal kaybına sebep olacağı hususu dikkate alındığında, yapının son durumu hakkında teknik değerlendirmeler içeren ve istinaf aşamasında dava dosyasına sunulan bilirkişi raporuna davacı tarafından yapılan itiraz yerinde görülmeyerek anılan rapor hükme esas alınabilir nitelikte ve yeterlilikte bulunmuştur.” (İzmir BİM. 3. İDD. 2019/1201 E., 2020/306 K., 12.05.2020 T.).

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TAHLİYESİ

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitinde maliklerin karara itiraz etmemesi veya yapılan itirazın reddedilmesi halinde riskli yapı tespit kararı kesinleşir ve kentsel dönüşüm süreci başlar. Bu süreçte yapılacak işlemler güçlendirme veya yıkımdır. Can ve mal güvenliğinin sağlanabilmesi adına çoğunlukla tercih edilen yöntem yıkım olsa da gereken şartları sağlaması durumunda güçlendirme yoluna da başvurulabilir. Bu durumda riskli yapının tahliye edilmesi gerekir.

“Bu amaçla, öncelik riskli alanlardaki yapıların can ve mal kaybına yol açılmasını engellemek için anılan Yasa ve Yönetmelikte öngörülen usul ve esaslar çerçevelerinde bir an önce tahliyesinin ve yıkımının gerçekleştirilerek, bir sonraki aşama olan iyileştirme, yenileme çalışmalarına başlanmaktadır.” (Ankara BİM. 5.İDD. 2019/1620 E., 2020/143 K., 13.02.2020 T.).

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TAHLİYE SÜRESİ

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti sonucunda binaların tahliye edilmesi gerekir. Yapı maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilerek yapıları tahliye etmeleri istenir. Tebligat maliklere yapılır ve yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullanıyorsa tahliye bildiriminin onlara iletilmesi istenir. Malik bildirimi yapmazsa kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine idare tarafından bildirim yapılır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPININ ZORLA YIKTIRILMASI

Kentsel dönüşümde riskli yapının yıkılması için maliklere süre verilir. Maliklere verilen 30 günlük ek süre içerisinde de yıkım yapılmazsa riskli yapılar mülki amire bildirilir. Bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülki amir tarafından sağlanacak kolluk kuvvet desteği ile yapılır veya yaptırılır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPININ YIKIMINA ENGEL OLMA

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında idare veya müdürlük tarafından tutanak tutulur. Bu kişiler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerine dair görevlerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPILARIN DEĞERİNİN TESPİTİ

Kentsel dönüşümde riskli yapı değerinin tespitinde taşınmaz değerlendirme konusunda uzman kişi, kurum ve kuruluşlardan ve mahallin emlak alım satım bürolarından bilgi alınır. Bilgilerden de faydalanarak taşınmazın değeri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 11’deki esaslara veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE DAVA YOLU

İdari işlemler, idarenin kamu gücünü kullanarak kişilerin rızasına gerek olmaksızın tek yanlı irade açıklamalarıdır. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti de kamu gücü kullanılarak, taşınmaz maliklerinin veya hak sahiplerinin rızasının aranmadığı tek yanlı idari işlemlerdir. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti ile ilgili herhangi bir uyuşmazlıkta dava yolu açıktır. İlgilerin riskli yapı tespit raporuna itiraz hakkı bulunsa da bu dava şartı olmadığı için bu hak kullanılmadan da dava açılabilir.

“Uygulama ve öğreti’de, kamu idarelerinin, kamu hizmetinin yürütümü sırasında, kamu gücü kullanarak tek yanlı irade açıklamalarıyla yapmış oldukları işlemler, “idari işlem”; herhangi bir işlem ya da karara dayanmaksızın gerçekleştirdikleri maddi faaliyetleriyle, görevleriyle ilgili hareketsizlikleri de, “idari eylem” olarak tanımlanmaktadır.” (Uyuşmazlık Mahkemesi HB. 2015/25 E., 2015/474 K., 06.07.2015 T.).

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE GÖREVLİ MAHKEME

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitinde hem adli hem de idari yargı yoluna gidilebilir. Riskli yapı tespit kararının doğruluğuna ilişkin adli yargıda tespit davası açmak mümkün olsa da bu dava idari işlemin icrasını durdurmaz. İdari işlemin icrasını durdurabilmek için yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açılmalıdır. Aynı şekilde kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti bir idari işlem olduğundan yetki, şekil, sebep, konu ve amaca aykırılıklar idari yargıda ileri sürülmelidir.

“İdarenin yürütmekle yükümlü bulunduğu kamu hizmetine ilişkin olarak uygulamaya koyduğu plan ve projeye göre meydana getirdiği yol, kanal, baraj, su yolları, su şebekesi gibi tesislerin kurulması, işletilmesi, bakım ve onarımı sırasında kişilere verdiği zararların tazmini istemiyle açılacak davaların görüm ve çözümünde, idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları muhtel olanlar tarafından açılacak tam yargı davaları kapsamında yargısal denetim yapan İdari Yargı yerleri görevli bulunmaktadır.” (Uyuşmazlık Mahkemesi HB. 2015/25 E., 2015/474 K., 06.07.2015 T.).

ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KENTSEL DÖNÜŞÜM

Ankara Büyükşehir Belediyesi kentsel dönüşüm hususu yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.

2 YIL GERİ ÖDEMESİZ KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ

2 yıl geri ödemesiz kentsel dönüşüm kredisi yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI

Ankara kentsel dönüşüm avukatı hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ANKARA AVUKATI

Kentsel dönüşüm Ankara avukatı hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVASI

Kentsel dönüşüm davası hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM YAPTIRAN YORUMLARI

Kentsel dönüşüm yaptıran yorumları hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ YETKİ BELGESİ

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti yetki belgesi yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ HUKUKİ SONUÇLARI

Kentsel dönüşüm süreci hukuki sonuçları yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM RİSK RAPORU

Kentsel dönüşüm risk raporu hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI RİSK TESPİT RAPORU

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı risk tespit raporu yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM YIKIM KARARI ENGELLEME

Kentsel dönüşüm yıkım kararı engelleme hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İlgili yazılarımız;

https://www.hkavukatlik.com/kentsel-donusum-sozlesmelerinde-gecikme-nedeniyle-kira-alacagi/

https://www.hkavukatlik.com/ankara-kentsel-donusum-avukati/

https://www.hkavukatlik.com/ortakligin-giderilmesi-davasi/

https://www.hkavukatlik.com/tasinmazin-gec-teslimi-nedeniyle-kira-tazminati/

,

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI

Ankara kentsel dönüşüm avukatı, kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan sorunlarla ilgili olarak idari ve adli süreçlerde avukatlık hizmeti sunan kişidir. Ankara kentsel dönüşüm avukatı, kentsel dönüşüm esnasında bedeli düşük tespit edilen taşınmaz için bedel tespiti davası ya da kentsel dönüşümde kamulaştırma kararı verilen taşınmaz hakkında kamulaştırmanın iptali davası açar. Ayrıca bu süreçlerden önce ya da sonra idare ile yapılacak görüşmelerde taşınmaz maliklerini veya diğer hak sahiplerini temsil eder. Ankara kentsel dönüşüm avukatı, alanında uzman, konuya hâkim ve kentsel dönüşümle ilgili hukuki süreç hakkında yeterli bilgiye sahip ve yetkin kişidir.

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI NE YAPAR?

Kentsel dönüşüm, insanlara daha iyi çalışma, barınma, dinlenme koşulları sağlamak amacıyla kentlerin tümünün veya bir bölümünün güncel çevre koşullarına göre daha iyi hale getirilmesini amaçlar. Kentsel dönüşüm sosyal ve ekonomik olarak son derece önemli olsa da Anayasa’da korunan mülkiyet hakkını ihlal etmemelidir. Bunun için sürecin konuya hâkim ve tecrübeli kişiler tarafından takip edilmesi gerekir. Bu hususta Ankara kentsel dönüşüm avukatı hukuki destek sağlayabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN AVUKAT TUTMAK GEREKLİ Mİ?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 Sayılı Kanun) md. 1’de kentsel dönüşümün amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme yapılması olarak gösterilmiştir. Kentsel dönüşümle sel, yangın, çığ, deprem gibi afetler sebebiyle mal ve can kayıplarının önüne geçilir, riskli alanlarda bulunan ya da riskli alanda bulunmayıp kendisi risk teşkil eden yapıların sağlıklı ve güvenilir alanlara dönüştürülmesi sağlanır. Bu amaçların elde edilmesi ise idari ve hukuki bazı prosedürleri gerektirir. Söz konusu prosedürler kişiler tarafından bireysel olarak yapılabileceği gibi Ankara kentsel dönüşüm avukatı tarafından da yapılabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI RİSKLİ YAPI TESPİT BAŞVURUSU

Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti için gereken belgeler; riskli yapı tespiti talebi, talebe ilişkin dilekçe, tapu fotokopisi, güncel takyidatlı tapu durum belgesinin aslı, yerleşim yerli doğrulama yazısı, emlak vergisi beyannamesi, belediyeden alınacak binaya ait statik proje olmadığına dair yazı ve başvurucu gerçek kişi ise kimlik fotokopisi; başvurucu tüzel kişi ise, tüzel kişiliği temsile yetkili belgeler ile temsilcinin kimlik fotokopisidir. Riskli yapı tespit başvurusu kentsel dönüşüm avukatı tarafından yapılabilir. Ancak başvurunun Ankara kentsel dönüşüm avukatı tarafından yapılması için vekaletnamede açıkça “6306 sayılı Kanun uyarınca risk yapı tespiti işlemlerini yapmaya yetkilidir” ibaresi bulunmalıdır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA İTİRAZ

Riskli yapı tespit talebi durumunda riskli yapı tespit raporu düzenlenir. Riskli yapı tespit raporuna yapı malikleri veya bunların kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilirler. Ayrıca itiraz Ankara kentsel dönüşüm avukatı tarafından da yapılabilir. İncelenen itiraz haklı bulunmazsa reddedilir ve rapor kesinleşir. İtirazın haklı bulunması durumunda ise rapor riskli yapı tespit raporunu hazırlayan kurum veya kuruluşa geri gönderilir. Rapordaki eksiklerin giderilmesi için tebliğ tarihinden itibaren 30 gün süre verilir. Süresinde eksikler giderilmez ise riskli yapı tespit raporu iptal edilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE TAŞINMAZ BEDELİ AZ ÖDENİRSE NE YAPILABİLİR?

Kentsel dönüşüm sosyal ve ekonomik olarak son derece önemli olsa da hiçbir koşulda Anayasa’da düzenlenen mülkiyet hakkını ihlal etmemelidir. Bu sebeple taşınmazın bedeli doğru bir şekilde tespit edilmeli ve malikine nakden ve istisnai haller dışında peşin ödenmelidir. Taşınmaz bedeli olması gerekenden az veya taksitle ödenmek istenmesi durumunda Ankara kentsel dönüşüm avukatı hakkı ihlal edilen kişi adına gereken hukuki süreci yürütür.

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI BEDEL TESPİTİ DAVASI

İdare, taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak hakları bedelinin peşin ya da şartları varsa taksitle ödenmesi suretiyle pazarlıkla satın almak yahut idarenin mülkiyetindeki başka bir taşınmaz mal ile trampa yoluyla almak istediğini taşınmaz malikine resmi taahhütlü bir yazıyla bildirir. Malik veya temsilcisi yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurursa Uzlaşma Komisyonu tarafından pazarlık görüşmesi için bir gün belirlenir ve o günde pazarlık görüşmesi yapılır. Taşınmaz maliki kendisine gönderilen uzlaşma davetine cevap vermez veya olumsuz cevap verirse yahut yapılan pazarlık görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanamazsa durumu bildiren bir tutanak tutulur. İdare kentsel dönüşümde kamulaştırmaya devam etmek istiyorsa Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tescil ve bedel tespit davası açmalıdır. Ankara kentsel dönüşüm avukatı idare ile taşınmaz maliki arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda idare tarafından Asliye Hukuk Mahkeme’sinde açılacak bedel tespit davasında taşınmaz malikine hukuki destek sağlar.

KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI TESCİL DAVASI

Hazırlık aşamaları tamamlandığında taşınmaz malikiyle görüşme veya uzlaşma sağlanamaması halinde idare tescil için dava yoluna başvurur. Tescil davası, idare tarafından davacı sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ankara kentsel dönüşüm avukatı davalı sıfatını haiz taşınmaz malikinin hak kaybına uğramaması adına hukuki destekte bulunur ve süreci profesyonel bir şekilde yürüterek hak kaybı riskini en aza indirir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KAMULAŞTIRMANIN İPTALİ DAVASI

Kentsel dönüşümde kamulaştırma idare tarafından ilk olarak tercih edilen yöntem değildir. İdarenin öncelikli olarak izlediği yöntem yapı malikleriyle anlaşmaktır. İdarenin yapı malikleriyle anlaşamaması durumunda kamulaştırma yoluna başvurması sadece kamu yararının olduğu hallerde mümkündür. Ankara kentsel dönüşüm avukatı, taşınmazın haksız kamulaştırılması durumunda idareye karşı iptal davası açar. Dava aşamasında kamulaştırma aşamalarının usulüne göre işleyip işlemediğini, uzlaşma için davetiyenin tebliğ edilip edilmediğini, taşınmaz bedelinin doğru tespit edilip edilmediğini inceler ve hak kayıplarını en aza indirir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ACELE KAMULAŞTIRMA ANKARA AVUKATI

Acele kamulaştırma olağanüstü bir kamulaştırma yolu olduğundan kullanılabilmesi için Kanun md. 27’de belirtilen durumlardan biri gerçekleşmelidir. Acele kamulaştırmaya başvurulabilecek yollardan biri özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda ihtiyaç duyulan taşınmazın kamulaştırılmasıdır. Bu durumda özel kanunlarda açıkça acele kamulaştırma yapılabileceği hususu yer almalıdır. Acele kamulaştırmaya başvurulabilecek diğer durum ise Cumhurbaşkanı tarafından karar verilen hallerdir. Ankara kentsel dönüşüm avukatı taşınmazın acele kamulaştırılması halinde, kamulaştırmanın haksız olduğu gerekçesiyle idare mahkemesinde iptal davası açar. Kentsel dönüşüm avukatı, dava açma süreleri, dava açılması gereken yetkili ve görevli mahkemenin tespiti ve daha birçok konuda yetkin olduğundan süreç boyunca müvekkilinin haklarını korur ve hak kaybına uğrama riskini azaltır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRA YARDIMI VERİLMEZSE NE YAPILABİLİR?

Yapının riskli yapı olarak tespit edilmesinin ardından taşınmaz tahliye edilir. Anlaşılarak tahliye edilen yapıların pay sahiplerine veya pay sahibi olmasalar da burada ikamet eden hak sahiplerine veya kiracılara konut ya da işyeri tahsis edilir. Bu tahsisin mümkün olmaması durumunda Bakanlık tarafından belirlenen tutar üzerinden aylık kira yardımı yapılır. Kira yardımından yapıda ikamet eden kişiler yararlanır. Yapıda malik değil de kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi ikamet ediyorsa yardımdan bunlar yararlanır. Kentsel dönüşüme giren taşınmaz maliklerine veya taşınmazda ikamet eden kişilere kira yardımı verilmemesi durumunda Ankara kentsel dönüşüm avukatı hukuki süreçte hakkı ihlal edilen kişilere destekte bulunur ve hukuki bilgisi ile süreci onlar adına profesyonel bir şekilde yürütür.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIM SÜRESİNE İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?

Kira yardımının ne kadar süre verileceği yapının durumuna göre değişiklik gösterir. Yapı malikleri ve tapu tahsis belgesi sahipleri için öngörülen kira yardımı süresi, riskli alan dışında bulunan riskli yapılarda 1,5 yıldır. Rezerv yapı alanlarında veya riskli alanlarda kalan riskli yapılarda ise 36 ayı geçmeyecek şekilde Bakanlık, TOKİ veya yetkilendirilen idare tarafından belirlenir. Kira yardımları yapının tahliye edilmesi ile başlar ve idarenin takdirine göre yeni yapının teslimine kadar devam eder. İdarenin bu sürelere aykırı belirleme yapması durumunda Ankara kentsel dönüşüm avukatı karara itiraz edebilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KREDİ VE FAİZ DESTEĞİ VERİLMEZSE NE YAPILABİLİR?

Riskli yapı olarak tespit edilen taşınmaz maliki ile anlaşılmasının ardından tahliye edilir. Taşınmazı tahliye edilen gerçek veya tüzel kişi tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde Bakanlığın anlaşmalı olduğu bankalara başvurarak kredi ve faiz desteğinden yararlanabilir. İlgili kişilere verilen kredi Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen oranda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanır. Kentsel dönüşümde taşınmaz maliklerine kredi ve faiz desteği verilmemesi durumunda Ankara kentsel dönüşüm avukatı hukuki süreçte hakkı ihlal edilen kişilere destekte bulunur ve hukuki bilgileri ile süreci onlar adına profesyonel bir şekilde yürütür.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ TAŞINMAZ VERİLMEMESİ KARARINA İTİRAZ

Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti sonucu riskli çıkan ve yıkımı gerçekleşen taşınmaz yerine öncelikle, yeni inşa edilecek olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere yapı malikleriyle sözleşme akdedilir. Gerekmesi halinde yıkımı gerçekleşen taşınmaz maliklerine arsa veya 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere Bakanlıkça satın alınan hazır konut ve işyerlerinden verilmesi üzerine sözleşme yapılabilir. Yıkımı gerçekleşen taşınmazın tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedelinden düşülür. İdarenin yapılan sözleşmeye aykırı bir şekilde yeni konut ve işyeri vermemesi durumunda Ankara kentsel dönüşüm avukatı hukuki süreci başlatır.

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI İLETİŞİM

Ankara kentsel dönüşüm avukatı ile iletişime geçilerek dava süreci hakkında bilgi alınabilir veya davayı yürütmek için kendisinden hukuki destek alınabilir. Bunun için internet üzerinden kolaylıkla kentsel dönüşüm avukatı ile iletişime geçebilirler. Kentsel dönüşüm avukatı kendisi ile iletişime geçen kişilere hukuki süreç hakkında gerekli bilgileri verir. Kentsel dönüşüm avukatı usulüne uygun yetkilendirilirse kentsel dönüşüme ilişkin idari ve hukuki süreçleri takip eder.

KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKAT ÜCRETLERİ

Kentsel dönüşüm avukat ücretleri hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

EN İYİ KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI

En iyi kentsel dönüşüm avukatı hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATI TELEFONU

Kentsel dönüşüm avukatı telefonu hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVASI AVUKATI

Ankara kentsel dönüşüm davası avukatı hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVASI

Ankara kentsel dönüşüm davası hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATLIK ÜCRETİ

Ankara kentsel dönüşüm avukatlık ücreti hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

ANKARA KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUK BÜROSU

Ankara kentsel dönüşüm hukuk bürosu hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK DAVASI

Kentsel dönüşüm çevre ve şehircilik davası yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM AVUKATLIK VEKALETNAMESİ

Kentsel dönüşüm avukatlık vekaletnamesi yukarıda ayrıntılı değerlendirilmiştir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE AVUKATIN ROLÜ

Kentsel dönüşümde avukatın rolü hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KONUSUNDA UZMAN AVUKAT

Kentsel dönüşüm konusunda uzman avukat hususunda yukarıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM UZMANI AVUKAT

Kentsel dönüşüm uzmanı avukat hususunda yukarıdaki yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İlgili yazılarımız;

https://www.hkavukatlik.com/baskasinin-tasinmazini-ilana-koyma/

https://www.hkavukatlik.com/tasinmazin-gec-teslimi-nedeniyle-kira-tazminati/

https://www.hkavukatlik.com/kentsel-donusum-sozlesmelerinde-gecikme-nedeniyle-kira-alacagi/

https://www.hkavukatlik.com/tasinmaz-alarak-turk-vatandasligi-kazanma/

,

TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI

tasinmazin-gec-teslimi-nedeniyle-kira-tazminati

TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI

Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı günümüzde oldukça merak edilen bir konudur. Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde, müteahhitlerle yapılan inşaat sözleşmelerinde, TOKİ ile yapılan inşaat sözleşmelerinde ve genel olarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmazın geç teslimi ya da ayıplı ifası gibi durumlar söz konusu olabilmektedir. İnşaat sözleşmelerinde taşınmazın geç teslimi sebebiyle yaşanan kira kayıplarını telafi etmek maksadıyla kira tazminatı talep edilmektedir. Bu amaçla talep edilen kira tazminatlarında alanında uzman ve deneyimli bir avukatla çalışılmasında fayda vardır. Kira tazminatına ilişkin usule ilişkin kuralları bilen ve kira tazminatına ilişkin süreleri takip eden bir avukatla çalışılması ileride oluşması muhtemel olan hak kayıplarının önüne geçecektir.

Aşağıda; taşınmazın geç teslimi nedir, taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı nedir, kira tazminatının hukuki niteliği nedir, kira tazminatı talep edilebilmesinin koşulları, kira tazminatı miktarı ne kadar, inşaat sözleşmesinde cezai şart ve kira tazminatı farkı gibi konular ayrıntılı olarak incelenecektir.

TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDİR?

İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ve sözleşmenin diğer tarafının birbirlerine karşı bir takım borçları vardır. Bu kapsamda yüklenicinin de özen ve sadakat borcu,  sözleşmede kararlaştırılan işi teslim borcu gibi borçları vardır. Bunun yanında yüklenicinin yapılan işi zamanında teslim etme borcu da bu borçlardan biridir. Ancak inşaat sözleşmelerinde bir takım sebeplerle yapı, sözleşme taraflarınca kararlaştırılan sürede ya da işin tamamlanması için gereken makul sürede teslim edilemeyebilir. Taşınmazın geç teslimi de yüklenicinin inşaat sözleşmesinin taraflarınca kararlaştırılan sürede ya da inşaatın teslimi için gereken makul sürede yapının teslim edilmemesi, bu süreler geçtikten sonra taşınmazın teslim edilmesi anlamına gelir. Bu gibi hallerde yüklenicinin taşınmazı geç teslimi, sözleşmenin diğer tarafının bazı haklarını kullanabilmesine olanak sağlar. Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira alacağı da iş sahibinin yükleniciden talep edebileceği haklardan biridir.

TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI NEDİR?

Taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı, imzalanan inşaat sözleşmesi sonucunda yüklenicinin taşınmazı geç teslim etmesi nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı ya da inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmamışsa yükleniciden talep edilen rayiç kira bedelidir. Başka bir anlatımla, taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatı; yüklenicinin binayı teslim etmede temerrüde düşmesi nedeniyle, inşaat sözleşmesinde alacaklı tarafın sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın aynen teslimini ve yoksun kaldığı kira gelirlerini talep etmesidir. Bununla birlikte taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira tazminatının talep edilebilmesi için oluşan zarar ile taşınmazın geç teslimi arasında nedensellik bağı bulunmalıdır.

KİRA TAZMİNATININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?

Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatı müspet zarara ilişkin bir alacak talebidir. Müspet zarar, inşaat sözleşmesinin hiç veya gereği gibi yerine getirilememesinden doğan zarardır. Alacaklı, müspet zarar ile iş sahibinin malvarlığı değeri ve yüklenici sözleşmeye uygun olarak hareket etseydi oluşacak malvarlığı değeri arasındaki farkın hesaplanmasıyla bulunur.

“Davada hüküm altına alınan miktar inşaatın zamanında teslim edilmemesi yüzünden oluşan kira alacağından, inşaatın yapım bedelinin tenzili suretiyle bulunan miktardan ibarettir. Bu tür alacak akdin ifasına bağlı müspet zarardan sayılmaktadır.”( Yargıtay Kararı – 15. HD., E. 2005/8043 K. 2006/1176 T. 02.03.2006)

KİRA TAZMİNATI TALEP EDİLEBİLMESİNİN KOŞULLARI

Kira tazminatı talep edilebilmesinin bir takım şartları vardır. Aşağıda genel anlamda aranan şartların bazılarından bahsedilecektir.

GEÇERLİ BİR İNŞAAT SÖZLEŞMESİ BULUNMALI

Kira tazminatı talebinde bulunabilmek için yüklenici ve iş sahibi arasındaki inşaat sözleşmesi geçerli bir şekilde yapılmış olmalıdır. Geçersiz bir sözleşmenin ifası istenemez. Dolayısıyla bu sözleşmeye dayanılarak kira tazminatı talebinde bulunulamaz. Kira tazminatının dayandığı inşaat sözleşmesi, kanunun emredici hükümlerine, genel ahlak, kamu düzeni ve kişilik haklarına aykırı olmamalıdır. Bunun yanında konusu imkânsız olan inşaat sözleşmeleri de geçersizdir. İnşaat sözleşmeleri yanılma, korkutma gibi iradeyi sakatlayan hallerin varlığı halinde de iptal edilebilir. İptal edilme koşullarının oluşması halinde de inşaat sözleşmesi geçersiz olacaktır. Dolayısıyla geç teslim nedeniyle kira tazminatı talep etme imkanı bulunmayacaktır.

YÜKLENİCİNİN TAŞINMAZI GEÇ TESLİM ETMELİ

Taşınmazın geç teslimi sebebiyle kira tazminatının talep edilebilmesi için yüklenici inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan tarihten veya makul süreden sonra teslim etmiş olmalıdır. Makul süre, her somut olayın özelliğine göre değişmektedir. Ayrıca eğer inşaat sözleşmesinde bir süre belirtilmemişse, teslim için makul süre geçmiş ise iş sahibi yükleniciye ihtarda bulunmalıdır. Bununla birlikte ihtar gerektirmeyen hallerin varlığı halinde yüklenici temerrüde düşmüş sayılır.

YÜKLENİCİ TAŞINMAZI GEÇ TESLİM ETMEKTE KUSURLU OLMALI

Kira tazminatı talep edebilmek için yüklenici taşınmazı geç teslim etmekte kusurlu olmalıdır. Yüklenici inşaat sözleşmesi ile taşınmazı zamanında teslim etmekle yükümlüdür. Dolayısıyla yüklenici, taşınmazı zamanında teslim etmemiş ve bu yaşanan gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamamış ise iş sahibinin geç teslim sebebiyle talep ettiği kira tazminatını ödemekle yükümlüdür.

“Bütün sözleşmelerde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını dava tarihi itibariyle yürürlükte olan BK’nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur ve aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir.”( Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2014/2816 K. 2015/654 T. 05.02.2015)

KİRA TAZMİNATI MİKTARI NE KADAR?

İnşaat sözleşmesinde kira tazminatı miktarı genellikle sözleşmede taraflar tarafından kararlaştırılmaktadır. Bunun yanında taraflar sözleşmede kira tazminatı miktarını kararlaştırmamış olabilirler. Bu iki husus ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE BELİRLENEN KİRA TAZMİNATI

İnşaat sözleşmesinde taşınmazın geç teslim edilmesi sebebiyle maktu olarak kira tazminatı belirlenebilir. İnşaat sözleşmesinin tarafları maktu olan bedeli talep etmişse kira tazminatı sözleşmede kararlaştırılan bedel üzerinden ödenir. İnşaat sözleşmesinin tarafları maktu olarak belirledikleri kira tazminatı ile bağlıdırlar. İnşaat sözleşmesinde iş sahibinin kira geliri kaybı inşaat sözleşmesinde belirlenen zararı geçmişse bile belirlenen bedelin üzerinde talepte bulunamaz.

“Davanın açıldığı 11.3.1997 tarihine kadar İnşaatın teslim edilmediği uyuşmazlık konusu değildir. Gecikme halinde ödenmesi öngörülen daire başına 400.000.-TL. ise, ifaya ekli cezai şart olmayıp, kira (gecikme tazminatı) dır. Bu kira, maktu olarak tesbit edilmiş olup, daireler teslim edilene kadar arttırma (uyarlama) yapılmadan ödenecek demektir. Yani, davacının aylık kira geliri kaybı, bu miktarın üzerinde olsa dahi, daire başına aylık 400.000-TL’ndan fazlasını talep etme hakkı yoktur.”(Yargıtay Kararı – 15. HD., E. 1998/1797 K. 1998/2279 T. 28.05.1998)

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE KİRA TAZMİNATININ BELİRTİLMEMESİ

İnşaat sözleşmesinde kira tazminatı kararlaştırılmasa dahi rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edilebilir. İnşaat sözleşmelerinde kira ödeneceğine ilişkin bir hüküm yoksa ya da miktar belirtilmeden rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa, mahalli rayiçlere göre kira bedeli talep edilir. İnşaat sözleşmesinde kira tazminatı miktarı belirtilmemiş veya rayiç kira bedeline göre tazminatın ödeneceği düzenlenmişse rayiç kira bedeline göre kira tazminatı belirlenmelidir. Rayiç kira tespiti için kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle etrafındaki aynı nitelikte kabul edilebilecek hususlar yapılan değerlendirmeye esas alınmalıdır. Mahkeme tarafından rayiç kira bedelinin tespiti için, keşif yapılmalı ve kira tazminatı istenen yerin tüm bölümleri üzerinde ayrı ayrı durulmalı, bölgede mevcut olan kira ücretleri ile yapılacak mukayeseler sonucunda benzer yerler ile kira tazminatının konusu olan yer karşılaştırılmalıdır. Bunun yanında rayiç kira bedeli tespiti için kiraya etki eden diğer hususlar da dikkate alınmalıdır.

“Emsal ve rayicin tesbitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle civarında aynı nitelikte kabul edilebilecek hususların mukayeseye esas alınması zorunluğu vardır. Ancak böyle bir mukayese sonunda rayiç kiranın tesbiti sağlanabilir.

O halde mahkemece, yeniden keşif yapılarak (inşaat mühendisi, hukukçu ve emlakçı bilirkişilerle) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına uygun rapor alınmaldır. Mahkemece, dava konusu yerin tüm üniteleri üzerinde ayrı ayrı durularak, yörede oluşan kira paraları ile yapılacak karşılaştırmalar sonucu (kira sözleşmeleri de getirtilip incelenerek-bilirkişi re’sen emsal de bulabilir) benzer yerler dava konusu yer ile ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de durularak emsal ve rayice göre kira parası tesbit edilmelidir.”(Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2006/11935 K. 2006/13516 T. 19.10.2006)

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE CEZAİ ŞART

İnşaat sözleşmesinde cezai şart, borçlunun borcunu inşaat sözleşmesine uygun olarak yerine getirmemesi halinde ödenmesi kararlaştırılan cezadır. Başka bir anlatımla cezai şart, borçlunun sözleşmede kararlaştırılan borca aykırı hareket etmesi sebebiyle ortaya çıkar. Ayrıca cezai şart için bir zararın meydana gelmesine gerek yoktur. İnşaat sözleşmesinde kararlaştırılan edimleri yerine getirmemek yeterlidir. Bunun yanında yüklenici, inşaat sözleşmesinde borca aykırılığın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat ederse cezai şartı ödemekten kurtulur. İnşaat sözleşmelerinde cezai şart genellikle geç teslim halleri için kararlaştırılmaktadır. Dolayısıyla inşaat sözleşmesinde geç teslim sebebiyle uğranılan zarar talep edilirken hem kira tazminatı hem cezai şart gündeme gelmektedir.

İnşaat sözleşmelerinde taşınmazın geç teslimi sebebiyle kararlaştırılan bedelin kira tazminatı mı yoksa cezai şart mı olduğu karıştırılan bir konudur. İnşaat sözleşmesinde bulunan kaydın taşınmazın teslimini sağlamak amacıyla mı yoksa ileride oluşabilecek muhtemel zararları mı dikkate alarak düzenledikleri incelenerek cezai şart mı yoka kira tazminatı mı olduğu belirlenebilir. Nitekim sözleşmeye konulan şart ileride olması muhtemel zararları öngörerek konulmuşsa tarafların iradeleri ile götürü bedel belirledikleri için maktu kira tazminatı söz konudur. Ancak inşaat sözleşmesinde bulunan şart tarafların inşaat sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirmeleri amacıyla düzenlenmişse cezai şart söz konusudur.

İnşaat sözleşmesinde yer alan kaydın cezai şart mı yoksa kira tazminatı mı olduğu önemlidir. İnşaat sözleşmesinde yer alan cezai şart ile kira tazminatı iki ayrı hukuki müessese olduğu için bu durumun tespiti gerekecektir. İnşaat sözleşmesinde yer alan cezai şart ile kira tazminatının farklılıklarını daha iyi anlamak için iki hukuki müessese arasındaki farklar genel hatlarıyla ortaya konulacaktır.

  • Cezai şart sözleşmede kararlaştırılmadığı sürece talep edilemezken, kira tazminatı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılmasa bile talep edilebilir.
  • Cezai şartın talep edilebilmesi için herhangi bir zararın ortaya çıkması gerekmez ancak kira tazminatının istenebilmesi için zararın varlığı şarttır.
  • Cezai şartın aşırı bulunması durumunda indirilmesi talep edilebilirken inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan maktu kira tazminatının indirilmesi ya da artırılması talep edilemez.
  • Cezai şartın amaçlarından biri borçluyu ifaya zorlamaktır, maktukira tazminatının asıl amacı ise muhtemel zararın hesabında kolaylıksağlamaktır.
  • Cezai şart ile birlikte kira tazminatı talep edilmişse, alacaklı borçlunun kusurunu ve
    cezai şart miktarını aşan bir zararın mevcudiyetini ispat etmelidir. Aksine sözleşmede
    bir hüküm bulunmadığı sürece, her iki talebe de hükmedilmeyip, alacaklıya gerçek
    iradesinin ne olduğu açıklattırılmalıdır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE KİRA TAZMİNATI ZAMANAŞIMI

İnşaat sözleşmelerinde yaşanan teslimde gecikme sebebiyle talep edilen kira tazminatı talebine ilişkin zamanaşımı süresi sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden ya da sözleşmede kararlaştırılmamışsa makul süre geçtikten sonra başlar. Bununla birlikte geç teslim sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılı geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

“Kira tazminatında zamanaşımı süresi bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken tarihten itibaren başlar. O halde arsa sahibi teslim edilmesi gereken tarihteki gecikilen her ay için zararını davayla isteyebileceğine göre her geçen ay zararı o ayın sona ermesiyle istenebilir (muaccel) hale gelir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 13.03.2014 gün 2013/8510 E: 1907 K. sayılı ilamı da bu yöndedir.”(Yargıtay Kararı – 23. HD., E. 2016/1795 K. 2017/2410 T. 28.9.2017)

GENEL BİLGİLER

KİRA TAZMİNATI

Kira tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE CEZAİ ŞART VE KİRA TAZMİNATI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şart ve kira tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİ NEDEYİYLE KAYNAKLI KİRA TAZMİNATI

Taşınmazın geç tesliminden kaynaklı kira tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KİRA TAZMİNATI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kira tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

TAŞINMAZIN GEÇ TESLİMİNDEN KAYNAKLI KİRA TAZMİNATI İHTARNAME

Taşınmazın geç tesliminden kaynaklı kira tazminatı ihtarname ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

GEÇ TESLİM NEDENİYLE KİRA TAZMİNATI

Geç teslim nedeniyle kira tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA TAZMİNATI DAVASI

Kira tazminatı davası ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİ GECİKME TAZMİNATI

Kira sözleşmesi gecikme tazminatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

KİRA TAZMİNATI ANKARA AVUKATI

Kira tazminatı Ankara avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

Diğer Makalelerimizi Buradan Okuyabilirsiniz.

, , ,

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPLI TESLİM

insaat-sozlesmelerinde-ayipli-teslim

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPLI TESLİM

İnşaat sözleşmelerinde ayıplı teslim sebebiyle yapı sahipleri zarara uğrayabilmektedir. Bu gibi sorunlar Türk Borçlar Kanununda “Ayıptan Sorumluluk” başlığı altında düzenlenmiştir. İnşaat sözleşmelerinde ayıplı teslim, hukuki olarak ayıplı ifa kapsamında değerlendirilir. Örneğin yapılması için anlaşılan dairenin çatısının akması, elektrik ve su tesisatının bozuk olması gibi durumlarda şartları oluşmuşsa ayıplı ifa söz konusu olabilmektedir. Ayıplı ifaya kötü ifa ya da kusurlu ifa da denilmektedir. Taşınmazın ayıplı ifasında hangi hallerin ayıplı ifa kapsamına dâhil olduğunun bilinmesi gerekir. Böylelikle taşınmaz sahibi, taşınmazın ayıplı ifası halinde ayıplı ifaya ilişkin haklarını talep edebilecektir. Bu kapsamda inşaat sözleşmelerinde ayıplı teslim konusu ayrıntılı bir şekilde açıklanacaktır.

Aşağıda; inşaat sözleşmelerinde ayıplı ifa, yüklenicinin ayıba karşı sorumlu olmasının şartları, inşaat sözleşmelerinde açık ayıp, inşaat sözleşmelerinde gizli ayıp, ayıp bildirimi, inşaat sözleşmelerinde kusurlu teslim davalarında zamanaşımı, inşaat sözleşmelerinde iş sahibinin talimatı sebebiyle ayıp, ayıplı teslim halinde taşınmaz sahibinin hakları, inşaat sözleşmelerinde eksik ifa gibi hususlardan bahsedilecektir.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPLI İFA NEDİR?

İnşaat sözleşmesinde ayıplı ifa, sözleşmede teslimi kararlaştırılan yapının niteliğine uygun olarak tam ve doğru bir şekilde ifa edilmemesi ya da kararlaştırılan yapının gereği gibi teslim edilmemesidir. Başka bir anlatımla inşaat sözleşmesinde ayıplı ifa, inşaat sözleşmesinde taahhüt edilerek bulunması gereken ya da dürüstlük kuralları gereği olması gereken vasıfların, niteliklerin bulunmaması veya yapının kanun ya da sözleşme ile öngörülen nitelikleri taşımamasıdır. Örneğin inşaat sözleşmesinde ayıp, sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın elektrik tesisatının bozuk olması, taşınmazın rutubetli olması, su tesisatı bozuk olduğu için suyun akmaması veya ısıtma sisteminin çalışmaması ya da inşaat sözleşmesi ile inşaat sonunda teslim edilmesi beklenen dairelerin duvarlarının çok ince olması gibi hallerde mevcut olabilir. Bu ve benzeri durumlar, inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin yapıyı ayıpsız olarak teslim etme borcuna aykırılık teşkil eder. Dolayısıyla inşaat sözleşmesi sebebiyle teslim edilen yapıların ayıplı ifası durumunda yüklenici aleyhine ayıba karşı sorumluluk hükümlerine başvurulur.

YÜKLENİCİNİN AYIBA KARŞI SORUMLU OLMASININ ŞARTLARI

İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin ayıba karşı sorumlu olmasına ayıba karşı tefekkül de denilmektedir. İnşaat sözleşmesinde yapının ayıplı olması için bir takım şartlar aranmaktadır. Bu şartların mevcut olması halinde yüklenicinin yapının ayıplı olmasından dolayı sorumlu tutulması mümkündür. Yüklenicinin ayıba karşı sorumlu olması için aranan şartlar aşağıda belirtilmiştir:

  1. Yüklenici inşaatı taşınmaz sahibine teslim etmiş olmalıdır.
  2. Yüklenicinin teslim ettiği yapı ayıplı olmalıdır.
  3. İnşaat sözleşmesi sebebiyle teslim edilen yapıda mevcut olan ayıp bizzat yapı sahibi tarafından gerçekleştirilmiş olmamalıdır.
  4. İnşaat sözleşmesindeki yapı sahibi taşınmazı teslim edilen haliyle kabul etmemiş olmalıdır. İş sahibinin yapıyı kabulü, açık veya örtülü olabilir. İnşaat sözleşmesi sonucu yapılan yapı tesliminin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AÇIK AYIP

İnşaat sözleşmesi sebebiyle teslim edilen taşınmazda bulunan ayıbın türü, yüklenicinin sorumluluğunun sınırının çizilmesinde ve iş sahibinin başvurabileceği hakların belirlenmesinde kilit role sahiptir. Taşınmaz yapıda gizli ayıp veya açık ayıp mevcut olabilir.

İnşaat sözleşmesinde açık ayıp, ilk bakışta görülebilen veya basit bir muayene ile anlaşılabilen ayıplardır. İnşaat sözleşmesinde açık ayıp, yapının taşınmaz sahibi tarafından teslim alınması ve yapıda yapılan basit muayene neticesinde görülebilen ayıplardır. Açık ayıp için yapılacak basit muayene, gözle veya elle yapılan ve işin bünyesine nüfuz edilemeyen bir incelemeyi ifade eder. Nitekim taşınmazın boya veya badanasının işçiliğindeki kalite ya da el veya gözle yapılacak basit bir inceleme ile bulunabilecek kusurlar açık ayıptır. İnşaat sözleşmesi sonucu teslim edilen yapıda açık ayıp bulunması halinde, yapı sahibi işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz taşınmazı incelemez veya incelemeden sonra uygun bir süre içinde açık ayıbı yükleniciye bildirmezse taşınmazı ayıbıyla kabul etmiş sayılır. Dolayısıyla bu durumda yüklenicinin sorumluluğu da ortadan kalkar.

“Açık ayıplar, ilk bakışta görülebilen veya basit bir muayene ile anlaşılabilen ayıplardır… eserin teslim alınması ve basit muayene neticesinde görülebilen ayıplar açık, görülemeyenler ise gizli ayıplardır…

  1. Kanundaki muayeneden kasıt, gözle veya elle yapılan ve işin bünyesine nüfuz edilemeyen bir incelemedir. Örneğin: sıva, badana ve boya işçiliğindeki kalite veya açıkça göze çarpan ayıplı malzeme, el veya gözle yapılabilecek basit bir incelemede saptanabilecek kusurlar açık ayıptır…

Borçlar Kanunu’nda açık-gizli ayıp ayrımına gidilmiş olması, yüklenicinin sorumluluktan kurtulması farklılığındandır. Gerçekten, yüklenici açık ayıplı eserdeki sorumluluğundan iş sahibinin işlerin mutat cereyanına göre imkân bulur bulmaz muayene ve varsa ayıpları ihbar etmediği zaman kurtulduğu hâlde…” (Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/252 K. 2020/224 T. 26.2.2020)

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE GİZLİ AYIP

İnşaat sözleşmesinde gizli ayıp, yapı teslim edildiğinde gözle görülemeyen veya basit bir muayene ile anlaşılamayan, sonradan kullanılmakla ortaya çıkan ayıptır. Başka bir anlatımla inşaat sözleşmesinde gizli ayıp, yapı teslim edildiğinde ilk bakışta fark edilemez. Gizli ayıp taşınmazın yapısıyla ilgili sonradan yapılacak detaylı bir inceleme ile anlaşılan ayıplar olduğu gibi yapının kullanılmasıyla da ortaya çıkabilir.

İnşaat sözleşmesinde gizli ayıp ortaya çıktığında veya yapı sahibi tarafından öğrenildiğinde yükleniciye bildirilmelidir. Gizli ayıp, ilk teslim anında fark edilemeyecek ayıp türü olduğu için yüklenicinin sorumluluğunu kaldırmayacaktır. Gizli ayıplı yapılan işlerde yüklenicinin sorumluluğu zamanaşımı süresince devam eder. Taşınmaz yapıda gizli ayıp mevcut ise, gizli ayıp öğrenildikten sonra hemen yükleniciye bildirilmelidir. Gizli ayıp bildirilmezse, yapı bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

“…gizli ayıplar, ilk başta gözle görülemeyen veya basit bir muayene ile anlaşılamayan, sonradan kullanılmakla ortaya çıkan ayıp türüdür…

  1. Gizli ayıplar ise, ilk bakışta fark edilemeyen, sonradan yapılacak detaylı bir muayene ile anlaşılan ayıplardır. Bu tür ayıplar genelde eserin yapısıyla ilgili olan ve eserin kullanılmasıyla anlaşılan ayıplardır ( Aydemir, E.: Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku, 2009, s. 240).
  2. Gizli ayıplar da, ayıp ortaya çıktığında veya iş sahibi tarafından öğrenildiğinde yükleniciye bildirilmesi gerekir. Bu yönden eserin hiçbir itiraz ileri sürmeden teslim alınması iş sahibini bu yöndeki hakkını kullanmaktan yoksun bırakmayacağı gibi yükleniciyi de sorumluluktan kurtarmayacaktır.
  3. Borçlar Kanunu’nda açık-gizli ayıp ayrımına gidilmiş olması, yüklenicinin sorumluluktan kurtulması farklılığındandır. Gerçekten, yüklenici açık ayıplı eserdeki sorumluluğundan iş sahibinin işlerin mutat cereyanına göre imkân bulur bulmaz muayene ve varsa ayıpları ihbar etmediği zaman kurtulduğu hâlde, gizli ayıplı işlerde yüklenicinin sorumluluğu zamanaşımı süresince devam eder.” (Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/252 K. 2020/224 T. 26.2.2020)

TAŞINMAZ SAHİBİ TARAFINDAN AYIBIN BİLDİRİMİ

Taşınmaz sahibi, yapının tesliminden sonra imkân bulur bulmaz yapıyı gözden geçirmelidir. Bunun yanında yapıda ayıplar varsa, uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmelidir. İnşaat sözleşmesinde taşınmaz sahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır. Bununla birlikte ayıp sonradan ortaya çıkarsa taşınmaz sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır. İnşaat sözleşmelerinde taşınmaz sahipleri, ayıbı yükleniciye bildirmezse ayıp kabul edilmiş sayılır. Bu kapsamda yapıda bulunan ayıplar için yüklenici sorumlu tutulamaz.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE KUSURLU TESLİM DAVALARINDA ZAMANAŞIMI

İnşaat sözleşmelerinde ayıplı ifa sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak beş yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Bunun yanında taşınmazın ayıplı olması yüklenicinin ağır kusuruna dayanıyorsa ayıplı ifa sebebiyle açılacak davalar, yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE İŞ SAHİBİNİN TALİMATI SEBEBİYLE AYIP

İnşaat sözleşmelerinde teslim edilen yapının ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşı, taşınmaz sahibinin verdiği talimattan doğmuş olabilir. Bununla birlikte inşaat sözleşmesinde teslim edilen yapının ayıplı olması yapı sahibine yüklenebilecek herhangi bir sebepten de mevcut olabilir. Bu gibi durumlarda taşınmaz sahibi, yapının ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz. Bu duruma örnek olarak yüklenicinin kalitesiz malzeme kullanmak istememesine karşın arazi sahibinin kalitesiz malzeme kullanılmasını istemesi sebebiyle oluşan ayıp verilebilir.

AYIPLI TESLİM HALİNDE TAŞINMAZ SAHİBİNİN HAKLARI

İnşaat sözleşmesi sebebiyle yapının tesliminde ayıp olması halinde, taşınmaz sahibinin hakları Türk Borçlar Kanunu m. 475’ de düzenlenmiştir. Buna göre taşınmaz sahibi yapının ayıplı olması halinde seçimlik haklara sahiptir. İnşaat sözleşmelerinde ayıplı ifa halinde taşınmaz sahibi: sözleşmeden dönme hakkı, yapı bedelinden indirim isteme hakkı ve yapının onarımını isteme hakkına sahiptir. Taşınmaz sahibi kendisine teslim edilen yapıdaki ayıplar sebebiyle bu haklardan istediğini kullanabilir. Bu haklara ilişkin ayrıntılı bilgiler aşağıda incelenecektir. Ayrıca bu seçimlik hakların yanında taşınmaz sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Taşınmaz sahibi, yapıdaki ayıp sebebiyle kendisinde veya üçüncü bir kişide oluşan zararları genel hükümlere göre talep edebilir.

TAŞINMAZ SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI

İnşaat sözleşmesi sonucunda yapılan yapı, taşınmaz sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlamayacağı ölçüde ayıplı olabilir. Bununla birlikte bu yapı sözleşme hükümlerine de aynı ölçüde aykırı olabilir. Bu hallerde taşınmaz sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ayrıca inşaat sözleşmelerinde yapılan yapı iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup yapılan yapının sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa taşınmaz sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

TAŞINMAZ SAHİBİNİN BEDELDE İNDİRİM HAKKI

İnşaat sözleşmesi sonucunda yapılan yapının ayıplı olması halinde taşınmaz sahibi eseri alıkoyabilir. Bunun yanında alıkoyduğu yapıdaki ayıp oranında bedelden indirim isteme hakkına sahiptir.

TAŞINMAZ SAHİBİN YAPININ ONARIMINI İSTEME HAKKI

İnşaat sözleşmesi sonucunda yapının ayıplı teslimi halinde taşınmaz sahibi, yapının ücretsiz onarılmasını yükleniciden isteyebilir. Ancak taşınmaz sahibinin bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım talep edilebilmesi için yapılacak onarımın aşırı bir masraf gerektirmemesi şarttır.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İFA

İnşaat sözleşmelerinde sözleşmeye aykırı yapı teslimi her zaman ayıplı ifa anlamına gelmez. Eksik ifa da inşaat sözleşmesine aykırı olarak yapının teslim edilmesi anlamını taşır. Ancak eksik ifa sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olması halinde söz konusudur. Bu duruma örnek olarak inşaat sözleşmesi gereği yapılan dairenin boyasının dökülmesi ayıplı ifa iken, inşaat sözleşmesi gereği dairenin seksen metre kare kararlaştırılıp teslim edilen dairenin atmış metre kare olması eksik ifadır. Başka bir örnek olarak inşaat sözleşmesi sebebiyle yapılan taşınmazın camlarının takılmaması eksik ifa iken; inşaat yapılırken yapılan bir hata sebebiyle takılan camlarda deliklerin olması ayıplı ifadır.

İnşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ifada hukuki olarak ve teknik olarak bir teslim gerçekleşmez. Dolayısıyla eksik ifa sebebiyle ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine başvurulamaz. Nitekim yapının teslim edilmesi için tamamlanmış olması gerekir. Bununla birlikte eğer inşaat sözleşmesi sebebiyle yapılan taşınmazda bulunan eksiklik çok az ve inşaat sözleşmesinde taşınmaz sahibi olan kişi için katlanılabilir boyutta ise yapının tesliminin gerçekleşmediği öne sürülemez. Bu gibi durumlarda yapının tesliminin gerçekleşemeyeceğini öne sürmek hakkın kötüye kullanımıdır. Dolayısıyla taşınmazda bulunan eksiklik küçük ve iş sahibi tarafından katlanılabilecek boyuttaysa, inşaatın tesliminin gerçekleşmeyeceği veya gerçekleşmediği öne sürülemez. Bu hallerde Türk Borçlar Kanunu m. 112’ye dayanarak iş sahibi eksik iş bedelinin tahsilini talep edebilir.

İnşaat sözleşmesi sebebiyle teslim edilen yapının eksik ifalı olması halinde Türk Borçlar Kanunu m.112 ve devam eden hükümler uygulama alanı bulacaktır. İnşaat sözleşmesinde taşınmaz sahibi uğradığı zararların tazminini ve eksik bırakılan işin tamamlanmasını yükleniciden isteyebilir. İş sahibi yükleniciden eserdeki eksikliklerin giderilmesini genel zamanaşımı süresi içerisinde talep edebilir

“Ayıplı ifa ile eksik ifa birbirinden farklı kavramlar ise de, her iki kavram da özünde tarafların hukuki ilişki ile yükümlendikleri edimlerini, gerek kanun gerekse sözleşme ile öngörülen şartlara uygun, başka bir anlatımla gereği gibi ifa etmemeleri ile ilgilidir. Başka bir deyişle, sözleşmeye aykırı mal teslimi her zaman ayıplı bir malın verilmesi anlamına gelmez. Eksik ifa da bu anlamda sözleşmeye aykırı mal teslimi anlamını taşır.

Ancak eksik ifa sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olması hâlinde söz konusu olur.

Ayıplı ifadan söz edilebilmesi için ise sözleşme ile kararlaştırılan malın, o malda bulunduğu belirtilen niteliklerin veya çeşidi yahut vasfı gereği malın taşıması gereken özelliklerinin mevcut olmaması gerekir.”(Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/661 K. 2018/1123 T. 23.5.2018)

GENEL BİLGİLER

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KUSUR

İnşaat sözleşmesi kusur ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ AYIPLI İFA

İnşaat sözleşmesi ayıplı ifa ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ EKSİK İFA

İnşaat sözleşmesi eksik ifa ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

TOKİ AYIPLI İFA

TOKİ ayıplı ifa ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAATIN KUSURLU YAPILMASI

İnşaatın kusurlu yapılması ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAATIN EKSİK YAPILMASI

İnşaatın eksik yapılması ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİTİN SORUMLULUĞU

İnşaat sözleşmesinde müteahhitin sorumluluğu ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE KUSUR DAVALARI

İnşaat sözleşmelerinde kusur davaları ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

AYIPLI İFA EKSİK İFA FARKLARI

Ayıplı ifa eksik ifa farkları ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVALARI

İnşaat sözleşmesi davaları ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT DAVASI ANKARA AVUKATI

İnşaat davası Ankara avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen azıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPLI TESLİM DAVASI AVUKATI

İnşaat sözleşmesinde ayıplı ifa avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPLI TESLİM DAVASI ANKARA AVUKATI

İnşaat sözleşmesinde ayıplı ifa Ankara avukatı ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

MÜTEAHHİTE KARŞI DAVA

Müteahhite karşı dava ile ilgili hususta yukarıda yer verilen yazıda ayrıntılı değerlendirme yapılmıştır.

Diğer Makalelerimizi Buradan Okuyabilirsiniz.